2021 법무사 10월호

QUESTION 1 임대차계약 만료일이 2018.11.1.인데, 2018.10.16. 개정된 「상가임대차법」의 10년 갱신청구권이 보장되지 않는지요? 「상가임대차보호법」은 갱신요구권에 관해 규정한 제10조제1항, 제3항에서 임대인은 임대차기간이 만료되 기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱 신을 요구하면 일정한 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록정하고있습니다. 위 계약갱신요구권은 구 「상가임대차보호법」 (2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)에서는 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사(제10조제2항)할 수 있었 지만, 「상가임대차보호법」의 개정(법률 제15791호)으로 5 년이 아닌 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있는 것으로 바뀌었고, 그 단서조항으로 “제10조제2항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터적용한다”는부칙제2조가신설되었습니다. 그런데 위 부칙의 “이 법 시행 후 갱신되는 임대차” 에 대한 해석을 놓고 여러 의견이 분분하였는바, 대법원 은 2020.11.5. “위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 「상가임대차보호법」이 시행되는 2018.10.16. 이후처음으로체결된임대차또는 2018.10.16. 이전에체 결되었지만 2018. 10.16. 이후 그 이전에 인정되던 계약갱 신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하므로, 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무 임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만 료등으로종료된경우는이에포함되지않는다”(2020다 241017)고판시한바있습니다. 즉, 임대차계약종기일이 개정 「상가임대차보호법」 시행일 이후라 하더라도 계약갱신이 되지 않은 채 임대 차계약기간이 만료되었다면, 10년 계약갱신청구권이 보 장되지 않는다는 것입니다. 결국 귀하께서는 2018.11.1.자 로 임대차계약이 만료되었으므로, 안타깝지만 임대인에 게건물을인도해야할것입니다. 저는 2013.11.1. 건물주와 상가건물임대차계약을 체결한 이후 1년 단위로 계 약갱신이 되어 2018.11.1. 5년째 갱신된 임대차의 종기가 도래하였습니다. 저는 계 약갱신을 위해 이미 1개월 전에 갱신청구를 했지만, 임대인은 계약갱신을 하지 않 겠다고하였습니다. 하지만, 2018.10.16. 「상가건물임대차보호법」(법률 제15791호)이 개정, 시행 되어 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 임차인이 10년을 초과하지 않는 범 위에서 갱신요구권을 행사할 수 있게 된바, 저는 임대차계약 종기일인 2018.11.1. 임대인에게계약갱신을요구했습니다. 그러나 임대인은 개정법이 적용되는 사례가 아니기 때문에 이미 2018.11.1. 계약이 종료된 것이라며 빨리 건물을 인도하 라고종용하고있습니다. 이런경우, 저는임대인말대로건물을비워주고나가야하는것인지요? Law Counselor 민사(상가임대차) ANSWER 계약갱신이 되지 않은 채 계약만료일이 지났다면, 개정법의 10년 갱신청구권이 적용되지 않습니다. 법률고민 상담소 34 법으로본세상