2021 법무사 10월호

QUESTION 1 임대차계약 만료일이 2018.11.1.인데, 2018.10.16. 개정된 「상가임대차법」의 10년 갱신청구권이 보장되지 않는지요? 「상가임대차보호법」은 갱신요구권에 관해 규정한 제10조제1항, 제3항에서 임대인은 임대차기간이 만료되 기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱 신을 요구하면 일정한 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다. 위 계약갱신요구권은 구 「상가임대차보호법」 (2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)에서는 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사(제10조제2항)할 수 있었 지만, 「상가임대차보호법」의 개정(법률 제15791호)으로 5 년이 아닌 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있는 것으로 바뀌었고, 그 단서조항으로 “제10조제2항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”는 부칙 제2조가 신설되었습니다. 그런데 위 부칙의 “이 법 시행 후 갱신되는 임대차” 에 대한 해석을 놓고 여러 의견이 분분하였는바, 대법원 은 2020.11.5. “위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 「상가임대차보호법」이 시행되는 2018.10.16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018.10.16. 이전에 체 결되었지만 2018. 10.16. 이후 그 이전에 인정되던 계약갱 신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하므로, 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무 임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만 료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다”(2020다 241017)고 판시한 바 있습니다. 즉, 임대차계약종기일이 개정 「상가임대차보호법」 시행일 이후라 하더라도 계약갱신이 되지 않은 채 임대 차계약기간이 만료되었다면, 10년 계약갱신청구권이 보 장되지 않는다는 것입니다. 결국 귀하께서는 2018.11.1.자 로 임대차계약이 만료되었으므로, 안타깝지만 임대인에 게 건물을 인도해야 할 것입니다. 저는 2013.11.1. 건물주와 상가건물임대차계약을 체결한 이후 1년 단위로 계 약갱신이 되어 2018.11.1. 5년째 갱신된 임대차의 종기가 도래하였습니다. 저는 계 약갱신을 위해 이미 1개월 전에 갱신청구를 했지만, 임대인은 계약갱신을 하지 않 겠다고 하였습니다. 하지만, 2018.10.16. 「상가건물임대차보호법」(법률 제15791호)이 개정, 시행 되어 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 임차인이 10년을 초과하지 않는 범 위에서 갱신요구권을 행사할 수 있게 된바, 저는 임대차계약 종기일인 2018.11.1. 임대인에게 계약갱신을 요구했습니다. 그러나 임대인은 개정법이 적용되는 사례가 아니기 때문에 이미 2018.11.1. 계약이 종료된 것이라며 빨리 건물을 인도하 라고 종용하고 있습니다. 이런 경우, 저는 임대인 말대로 건물을 비워주고 나가야 하는 것인지요? Law Counselor 민사(상가임대차) ANSWER 계약갱신이 되지 않은 채 계약만료일이 지났다면, 개정법의 10년 갱신청구권이 적용되지 않습니다. 법률고민 상담소 34 법으로 본 세상

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