QUESTION 2 ANSWER 코로나로 인해 임대료가 연체되자 임대인이 건물인도소송을 제기했는데, 구제방법이 없을까요? 「상가임대차보호법」이 개정되어 구제가 가능하며, 법정변제충당에 따르면 건물을 인도하지 않아도 됩니다. 코로나-19로 인해 최근 귀 사례와 같은 문제가 많 이 생겨나고 있습니다. 귀 사례는 임대인의 임차인에 대 한 임대차계약해지 사유인 「상가건물임대차보호법」 제 10조의 8(3기 이상의 임대료 연체)에 해당하는지 여부 와 더불어 임차인인 귀하가 2021.4.21.에 변제한 300만 원이 연체한 임대료 중 어느 연체기간에 충당되는지가 문제 됩니다. 코로나-19의 영향으로 경제적으로 어려운 임차인 을 보호하기 위해 국회에서 「상가건물임대차보호법」 제 10조의9를 신설함에 따라 2020.9.29.에서 2021.3.29. 사 이(이하 ‘시행기간’) 임대료 연체는 동법 제10조의 8의 연체가 아니게 되었습니다. 따라서 귀 사례의 경우, 2020.7.29.부터 2020.9.28. 까지, 2021.3.30.부터 2021.4.29.까지 기간 중의 임대료 연체만 임대차 해지 사유에 해당하는 연체가 됩니다. 여기서 귀하가 변제한 300만 원이 만일 위 신 설법 ‘시행기간’ 중의 임대료에 충당된다면, 임대인의 2021.4.30.자 임대차계약 해지 통지는 적법하여 임대차 계약은 종료되고, 귀하는 건물을 명도해야 할 것입니다. 그러나 우리 「민법」은 제476조, 제477조에서 변제 충당에 관해 규정하고 있습니다. 임차인(변제자)이 변제 시 연체기간 중 어디에 충당할 것인지 정할 수 있고, 정 하지 않으면 임대인(변제받는 자)이 정할 수 있도록 한 것입니다. 위 임대인의 지정에 대하여 임차인이 즉시 이 의를 한 때에는 법정 변제충당 방법인 변제기가 먼저 도 래한 채무에 충당이 이루어집니다. 그렇다면 귀 사례에서 임대인이 위 300만 원을 신 설법 시행기간 중의 연체 임대료에 충당하겠다고 하더 라도, 귀하가 즉시 이의를 제기하면 법정변제충당 순서 에 의하여 2020.7.29.부터 연체한 임대료에 우선 충당될 수 있습니다. 위와 같이 귀하의 300만 원 변제가 법정변제충당 순서에 의해 충당된다면, 임대인에 대하여 3기 이상의 임대료를 연체한 상태가 아니므로, 임대인은 임대차계 약해지 통지를 할 수 없을 것이며, 나아가 귀하도 임대인 에게 건물을 인도할 의무가 없을 것입니다. 저는 임대인과 월 임대료 500만 원(매월 29일 지급)에 상가건물임대차계약 을 체결하고, 작은 가게를 운영하고 있는 임차인입니다. 그런데 코로나 사태로 인 한 경영난으로 지난해 7.29.부터 올해 4.20.까지 임대료를 계속 지급하지 못하다가, 4.21. 우선 300만 원을 지급하였습니다. 그러자 임대인이 4.30.자로 3기 이상의 임대료 연체를 이유로 ‘임대차계약해 지통지’를 내용증명서 형식으로 보내왔고, 법원에 건물인도소송까지 제기했습니 다. 임대료를 내고 싶지 않아 안 낸 것이 아니라 코로나로 인한 것인데, 이런 경우 구제를 받을 수 있는 방법이 없는지요? 민사(상가임대차) 김정준 법무사 (경기중앙회) 35
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