2021 법무사 10월호

QUESTION 2 ANSWER 코로나로 인해 임대료가 연체되자 임대인이 건물인도소송을 제기했는데, 구제방법이 없을까요? 「상가임대차보호법」이 개정되어 구제가 가능하며, 법정변제충당에 따르면 건물을 인도하지 않아도 됩니다. 코로나-19로 인해 최근 귀 사례와 같은 문제가 많 이 생겨나고 있습니다. 귀 사례는 임대인의 임차인에 대 한 임대차계약해지 사유인 「상가건물임대차보호법」 제 10조의 8(3기 이상의 임대료 연체)에 해당하는지 여부 와 더불어 임차인인 귀하가 2021.4.21.에 변제한 300만 원이 연체한 임대료 중 어느 연체기간에 충당되는지가 문제 됩니다. 코로나-19의 영향으로 경제적으로 어려운 임차인 을 보호하기 위해 국회에서 「상가건물임대차보호법」 제 10조의9를 신설함에 따라 2020.9.29.에서 2021.3.29. 사 이(이하 ‘시행기간’) 임대료 연체는 동법 제10조의 8의 연체가 아니게 되었습니다. 따라서 귀 사례의 경우, 2020.7.29.부터 2020.9.28. 까지, 2021.3.30.부터 2021.4.29.까지 기간 중의 임대료 연체만 임대차 해지 사유에 해당하는 연체가 됩니다. 여기서 귀하가 변제한 300만 원이 만일 위 신 설법 ‘시행기간’ 중의 임대료에 충당된다면, 임대인의 2021.4.30.자 임대차계약 해지 통지는 적법하여 임대차 계약은 종료되고, 귀하는 건물을 명도해야 할 것입니다. 그러나 우리 「민법」은 제476조, 제477조에서 변제 충당에 관해 규정하고 있습니다. 임차인(변제자)이 변제 시 연체기간 중 어디에 충당할 것인지 정할 수 있고, 정 하지 않으면 임대인(변제받는 자)이 정할 수 있도록 한 것입니다. 위 임대인의 지정에 대하여 임차인이 즉시 이 의를 한 때에는 법정 변제충당 방법인 변제기가 먼저 도 래한 채무에 충당이 이루어집니다. 그렇다면 귀 사례에서 임대인이 위 300만 원을 신 설법 시행기간 중의 연체 임대료에 충당하겠다고 하더 라도, 귀하가 즉시 이의를 제기하면 법정변제충당 순서 에 의하여 2020.7.29.부터 연체한 임대료에 우선 충당될 수 있습니다. 위와 같이 귀하의 300만 원 변제가 법정변제충당 순서에 의해 충당된다면, 임대인에 대하여 3기 이상의 임대료를 연체한 상태가 아니므로, 임대인은 임대차계 약해지 통지를 할 수 없을 것이며, 나아가 귀하도 임대인 에게 건물을 인도할 의무가 없을 것입니다. 저는 임대인과 월 임대료 500만 원(매월 29일 지급)에 상가건물임대차계약 을 체결하고, 작은 가게를 운영하고 있는 임차인입니다. 그런데 코로나 사태로 인 한경영난으로지난해 7.29.부터올해 4.20.까지임대료를계속지급하지못하다가, 4.21. 우선 300만원을지급하였습니다. 그러자 임대인이 4.30.자로 3기 이상의 임대료 연체를 이유로 ‘임대차계약해 지통지’를 내용증명서 형식으로 보내왔고, 법원에 건물인도소송까지 제기했습니 다. 임대료를 내고 싶지 않아 안 낸 것이 아니라 코로나로 인한 것인데, 이런 경우 구제를받을수있는방법이없는지요? 민사(상가임대차) 김정준 법무사 (경기중앙회) 35