임대인은 본인이나 직계 존비속의 거주를 이유로 갱신요 구를 거절할 수 있으나, 실제로 거주하지 않을 때 임차인은 손 해배상청구를 할 수 있다. 손해배상은 기존 세입자와 임대차 계약 때 합의한 손해배상액을, 만일 손해배상액의 약정이 없 을 때는 월세 3개월분(전세였을 경우는 전액 월세로 전환한 법정 전환율 4% 적용) 혹은 새 세입자로부터 올려받은 월세 차액 2년분을 배상해야 한다. 그러나 현실은 임차인이 임대인이나 그의 직계존비속이 실제 거주하고 있는지 확인하기 어렵고, 사실 임대차 분쟁에 서도 가장 많은 사유가 되고 있다. 한편, 임대인이 계약을 갱신할 때 전세금이나 월세의 상 승 폭을 기존금액 대비 연 5%로 제한하는 전월세 상한제는 지역의 실정에 맞게 탄력적으로 정하겠지만, 지금과 같은 극 심한 인플레이션 상황에서는 전혀 실효가 없다. 더구나 기존 계약의 갱신에는 적용되지만, 기존 세입자의 계약갱신요구권 행사가 만료되어(2+2) 퇴거한 후 새로운 세입 자와 계약할 때는 그 제한이 없어지기 때문에, 결국 기존 세입 자와 신규 세입자 간에 이중가격이 적용되는 ‘시장 왜곡 현상 (市場歪曲 現象)’이 발생하고 있다. 또한, 임차인으로서는 매월 월세를 내는 ‘보증금부 월세’ 보다 거액의 임대보증금을 내는 이른바 ‘채권적 전세’를 선호 하지만, 정부의 임차인 지원정책으로 은행에서 쉽게 대출을 받을 수 있고, 코로나 사태로 금리도 저렴해 임대차가 아닌 전 세 매물이 나오기만 하면 집도 돌아보지 않고 계약하는 상황 까지 벌어지고 있다. 부동산전문가들은 주택 역시 수요와 공급의 일치점에서 임대료가 결정되어야 하고, 정부가 인위적으로 전·월세 상한 제로 가격 결정을 왜곡한다면, 임대주택 공급이 크게 줄어들 어 결국 임대료의 폭등을 초래하고, 장기적으로는 세입자와 서민이 힘들어질 것이라고 지적했었다. 그러나 이 역시 받아들여지지 않았고, 지금 전·월세 시장 은 예견했던 대로 흘러가고 있다. 임대차 의무기간 및 상한율 조정, 무리한 폐지 안 할 것 새 정부는 이러한 문제들을 바로잡기 위해 ‘임대차 3법'의 폐지 내지 축소를 검토한다고 발표했으나, 현재와 같은 여소 야대의 상황에서 쉽지는 않을 것으로 보인다. 출범 초부터 정국 경색이 예상되는 문제를 강행하기가 어 려울 것이기 때문인데, 이미 인수위 시절에 전·월세 대책을 규 제보다는 시장기능에 맡기고, 임대인이 임대료를 시세보다 낮 게 올리거나 월세를 전세로 전환할 때 세제 혜택을 주는 방안 을 모색하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 새 정부에서도 임대차 3법에 대한 획기적인 변 화를 기대하기는 어려울 것 같다. 민간임대주택 사업의 진흥 을 통한 ‘월세 세액공제 확대’, ‘민간임대주택 사업자 세금감 면 혜택을 통한 임대료 인하’ 등으로 공급을 늘려 전·월세 시 장을 안정시키겠다는 새 정부의 구상도 있어, 부동산업계에 서도 임대차 3법이 전면 폐지되기보다는 ‘보완’하는 방향으로 갈 것이라는 전망이 우세하다. 즉, 임대차 3법의 기본 골격을 유지하면서 계약갱신요구 권의 경우는 ‘2+2년’ 임대차 의무기간을 조정하는 방향으로, 전월세 상한제의 경우는 상한율 5%를 조정하는 방향으로 국 회의 의결을 필요로 하지 않는 대통령령 차원에서 개정이 이 루어질 가능성이 있다. 전월세신고제의 경우는 순기능이 있 으므로 폐지하지 않는 방향으로 논의될 것 같다. 반드시 국회에서의 법 개정이 아니라 하더라도 재건축 규 제 완화나 민간주택건설업자에 대한 인센티브 제공 등으로도 임대차 문제를 상당 부분 해결할 수 있는바, 무리한 추진은 하 지 않을 것이라는 전망이다. 39 발언과 제언 법무사 시시각각
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