이대현 법무사(인천회) 민사 귀하의 질문처럼 점유이전금지가처분 결정을 받아 가처 분 집행을 완료한 후 본안의 판결을 받았다면, 집행절차에서 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있더라도 바로 집행이 가능 한 것으로 이해하는 경우가 많으나 그렇지 않습니다. 점유이 전금지가처분결정 이후 점유를 이전받은 제3자에게는 가처 분채권자(임대인)에게 대항할 수 없는 당사자가 항정되는 효 과가 발생하기 때문입니다. 점유이전금지가처분의 효력과 관련하여 대법원 판례 (1996.6.7.자 96마27결정)에서는 “점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다 할 것이 지만, 가처분채무자가 가처분채권자 아닌 제3자에 대한 관계 에서도 점유자의 지위에 있다고 볼 수는 없다 할 것이다”라고 판시하고 있습니다. 그런데 제3자가 가처분채무자(임차인)로부터 점유이전금 지가처분결정으로 가처분집행을 한 이후 점유를 이전받았다 면, 그 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력 으로 직접 퇴거를 강제할 수 있는지에 대해 대법원 판례(98다 59118)는 아래와 같이 판시하고 있습니다. “점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하 는 것으로서 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가 처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인 정될 뿐, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여 가처분채 무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분채권자 가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가 처분채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있다고 할 것이다.” 따라서, 귀하의 경우는 점유이전금지가처분결정에 따른 가처분 집행 이후 임차인으로부터 제3자가 위 상가의 점유를 이전받았으므로, 임차인에 대한 상가명도청구의 소 확정 판 결을 한 법원으로부터 승계집행문을 부여받아 다시 집행관에 게 명도 집행을 신청해야 할 것입니다. 가처분채권자로서 본안판결 집행절차에서 승계집행문을 받아 제3자에 대한 명도집행을 하면 됩니다. 임대료 연체한 상가를 명도집행하려는데, 점유자가 제3자입니다. 어떤 추가조치를 해야 하나요? 2021.5.경 제 상가를 보증금 5,000만 원, 월 임대료 150만 원에 임차인과 상가임대차계약을 했는데, 보증금을 모두 소진할 때까지 임대료를 연체하여 계약해지를 통지했습니다. 그리고 법원에서 부동산점유이전금지가처분신청에 의한 결정을 받아 가처분집행을 한 후 임차인 상대로 명도소송 을 제기하여 확정판결을 받아 집행관에게 명도 집행을 의뢰했는데, 집행관이 집행 과정에서 상가를 점유한 사람이 판 결문상의 피고(임차인)가 아니라 제3자인 것을 발견했다며, 사실상 명도집행이 어렵다고 합니다. 저는 명도소송 제기 전 점유이전금지가처분결정을 받아 가처분집행을 하면 바로 강제 퇴거가 가능한 것으로 알았 는데, 당황스럽습니다. 이런 경우는 어떤 추가조치를 해야 하나요? 37 법률고민 상담소
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