신탁은 무소불위의 왕초인가, 무지막지한 사기꾼인가? 1. 들어가며 - 신탁의 대항력과 신탁된 부동산 관련 전세사기 피해 처분신탁이나 관리신탁에 의하여 수탁자가 임대인 의 지위를 가지게 되는 경우, 임차인이 대항력과 확정일 자를 갖추면 그 지위에 따라 보호될 수 있음은 당연하 다. 그러나 아래와 같은 대법원 판례(2022.2.17.선고 2019다300095, 300101판결)에 따르면, 부동산담보신 탁 후 위탁자가 임대인의 지위를 가지게 되는 경우에는 임차인의 대항력이 인정되지 않는다. “… 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대 차보증금반환채무는 위탁자에게 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게 대항할 수 있으므로, 임차인은 임대인인 위탁자를 상대로 보증금반환청구를 구할 수 있을 뿐, 수탁자를 상대로 보증금반환을 구할 수 없고, 수탁자가 보증금반환의무를 부담하는 임대인 의 지위에 있지 아니한 이상 공매로 그 신탁재산의 소유 권을 취득한 자는 임대차보증금반환채무를 부담한다고 볼 수 없다.” 이러한 판례에 근거해 일반인은 신탁원부의 중요성 및 대항력에 대해 알기 어렵다는 점을 악용한 부동산담 보신탁 관련 전세사기가 급증하면서 그 피해가 양산되 고 있다. 이에 본 글에서는 근본적으로 전세사기 피해를 방 지하는 차원에서 「민법」의 특별법인 「신탁법」의 태동 및 특성을 통해 같은 특별법인 「주택임대차보호법」 및 「상 가건물임대차보호법」과 충돌하고 있는 문제에 대해 살 펴보고, 이로 인해 양산된, 소위 채권적 전세의 보증금에 대한 손해를 입은 피해자를 어떻게 보호·구제할 것인지 에 대해 그 실질적인 입법 방안에 대해 제시하고자 한다. 2. 신탁의 태동과 법계의 시각 가. 신탁제도의 태동과 도입 신탁제도는 약 13~14세기경 영국 중세 봉건주의제 도의 불합리한 규율을 회피하고자 이용되었던 것이 법 적인 정식제도로 승인된 것으로 평가되고 있다. 중세시대 십자군 전쟁 등 수많은 전쟁에 참전한 영 국 남성들은 아들 없이 자신이 전사할 경우, 봉토가 영 주에게 귀속되는 것에 대비해 친구나 친지에게 미리 봉 토를 이전, 전사했을 경우는 부인과 딸을 돌봐줄 것을, 전세사기 양산하는 부동산담보신탁 제도의 문제와 개선 입법 방안1 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 32
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