람도 있어 새로운 대출이 어려웠던 반면, 새로운 금융회사 는 전 세대를 담보로 제공해 줄 것을 요구했기에 소수의 사람으로 인해 다른 입주민들이 공동으로 부담해야 했던 상대적으로 높은 이자율도 문제였다. 대출이 없었던 입주 민까지 부담 등기를 함께 짊어져야 하는 그 고충은 이루 다 설명하기가 어렵다. 여담이지만 이 모든 등기가 완료된 후 필자는 봉사 차원에서 1세대당 10만 원의 보수를 요구했는데, 본의는 아니었겠으나 시행사 대표가 “다른 데서는 위 전 과정을 통틀어 몇 만 원에 해준다고 했었는데…”라고 말했을 때는 정말이지 욕을 쏟아 붓고 싶었다. 마침내 수개월에 걸쳐 모든 등기가 마무리되었다. 그 동안 필자가 작성한 계약서와 신청서의 분량과 성과를 보 고는 조합장과 임원, 시행사 대표 등 그 누구도 더 이상 토 를 달지 않았다. 가로·자율주택 정비사업의 장단점, 결론적으로 정말 해볼 만한 사업일까? 가로주택 정비사업 혹은 자율주택 정비사업의 가장 큰 장점은 사업 진행 속도에 있다. 기존 정비사업에서 진행 되었던 절차들이 간소화되었고, 정비구역 지정이나 추진위 원회 구성 등의 절차들이 생략되면서 사업기간이 단축되 고 특례와 지원이 생겨났다. 특례로는 건축규제의 완화와 용적률 완화가 있으며, 지원으로는 임대관리업무 지원 및 기술지원이 있다. 그리 고 정보제공을 통해 사업을 진행하려 하는 이들에게 도움 을 주는 것이다. 반면, 단점은 기존 교통체계를 지키고 진행하는 사업 이다 보니 사업구역 주변도로 및 인프라가 잘 갖춰져 있지 않으면 교통환경 개선 효과를 보기 힘들고, 사업구역의 면 적이 작기 때문에 대부분 사업자의 사업성이 낮은 편이다. 또, 사업면적에 제한이 있음에도 불구하고 6m 이상 도로 등에 둘러싸여 있어야 하기에, 이는 사업 진행에 있어 까다로운 부분으로 꼽힌다. 더구나 ‘LH 등 공공시행자’를 지정하는 방식을 택하거나 조합이 직접 시행하는 방식을 의 실제 지분율이 달라지므로 추후 분양권의 정상적인 배 분 및 분쟁 발생 방지를 위해서는 반드시 전원의 이해와 동 의가 필요했다. 또, 토지의 공유지분 이전등기는 수인의 수인에 대한 등기의 방식으로 이루어져야 하므로, (가)필지에 대하여 3 동의 각 입주민이 1동 및 2동의 각 입주민에게, (나)필지에 대하여 1동 및 2동의 각 입주민이 3동의 각 입주민에게 정 말 작은 지분까지 나누어 주어야 했다. 심지어 소수점 넷째 자리까지 가서야 나누어 줄 지분 이 발생하는 경우도 있었고, 그 지분 계산 후 다시 전체 지 분의 합산을 1로 만들어야 했기 때문에 수많은 수정 과정 을 거쳐야만 했다. 이런 과정이 말이야 쉽지, 정말이지 중 간에 때려치우고 싶을 때가 한두 번이 아니었다. 한편, 위와 같은 사정을 별론으로 하더라도 등기상 이 해관계인은 어떻게 할 것인가! 당연히 상당수의 입주민은 담보 대출로 인한 금융권 명의 근저당권설정등기가 있었 는바, 등기상 이해관계인들의 동의(승낙) 없이는 위 모든 과정을 시작할 수조차 없었다. 사실 이 과정이 제일 길었는데, 일반 금융회사들이 아 래와 같은 절차를 이해하기도 어렵고, 이해하려 들지도 않 았기 때문이다. ▶ ○○연립주택 정비사업 분리 계획 중 근저당권 관련 절차 ① 분리처분가능규약 작성 및 공증 → ② (근저당권말 소) → ③ 대지권변경등기 → ④ 토지 공유물분할계약서 작성 및 공유지분 이전등기 → ⑤ 대지권규약작성 및 공 증 → ⑥ 대지권등기 → ⑦ (근저당권설정등기) → ⑧ 건 물표시변경등기 결국 좀 더 큰 금융회사를 섭외하여 종전 대출상환을 통해 근저당권말소등기를 진행하는 방식으로 우회했다. 새 로운 금융회사를 찾아 이해시키기까지의 과정도 결코 만 만치 않았다. 특히 새로운 대출은 단 한 사람도 예외가 허용되지 않았는데, 입주민들 중에는 신용등급이나 수입이 낮은 사 Part. 2 68 나의 사건 수임기 현장활용 실무지식
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