재건축조합이 상가 조합원에게 주택을 공급하도록 정관을 바꿨는데, 전원 동의 없이 가능한가요? 저는 2002년부터 경기도 고양시의 ○○주택재건축조합 구역 내 상가 2호를 소유한 조합원입니다. 조합은 기존 70개 상가 중 신축 상가를 35개만 건설하면서, 상가 조합원들에게 아파트를 공급할 수 있도록 정관을 개 정(2024.9.17. 정기총회)하였고, 이후 관리처분계획안을 2025.2.11. 임시총회에서 가결, 2025.3.24. 고양시장의 인가를 받았습니다. 그런데 정관 개정은 조합원 과반수 찬성으로만 이뤄졌고, 기존 상가가액이 분양주택 추산액의 20%를 넘 으면 주택을 공급할 수 있다는 기준도 마련되었습니다. 조합원 전원의 동의 없이 상가 조합원에게 주택을 공급 하는 기준을 변경한 것이 위법하다고 보아 행정소송을 제기하고자 하는데, 승산이 있는지 알고 싶습니다. 재건축 조합원 전원의 동의 없이 상가 조합원에게 주택을 공급한 정관 개정은 무효입니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 및 같은 법 시행령 제63조제2항제2호 각 목(이하 “령각목”)은 상가 조합원에게 주 택을 예외적으로 공급할 수 있는 사유를 제한적으로 정하면서, 조합원 전원의 동의를 얻어 이와 다른 기준을 정할 수 있 음을 명시한 강행규정입니다. 따라서 총회 결의는 의결정족수 미달로 무효이며, 이를 근거로 한 관리처분계획 역시 무효 또는 취소되어야 합니다. 위 시행령 제63조제2항은 “재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조 합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다”고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2호는 “상가 조합원에게는 상가를 공급할 것. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다”고 명 시합니다. 즉, 상가 조합원에게는 원칙적으로 상가를 공급해야 하며, 예외적으로 령각목 사유가 있거나 조합원 전원의 동 의가 있는 경우에만 1주택을 공급할 수 있습니다. 이 규정은 상가 소유자에게 무분별한 주택 공급을 방지하기 위한 것으 로, 예외사유는 엄격하게 해석·적용되어야 합니다. 개정된 조합 정관 제46조제9호는 관리처분계획의 기준으로 “새로운 부대시설·복리시설을 공급받지 아니한 경우로 서, 기존 시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위 추산액의 20%를 곱한 금액보다 큰 경우”에는 1주택을 공급할 수 있도 록 정하고 있습니다. 이처럼 령 각목은 상가를 공급할 수 없거나, 원칙을 그대로 적용할 경우 상가 조합원에게 부당한 결 과가 발생하는 경우를 전제로 합니다. 그러나 이번 조합 정관 개정안은, 조합이 상가를 건설하지 않거나, 건설하더라도 규 모·수·추산가액 등을 이유로 상가 조합원에게 불이익이 발생할 수 있다는 점을 들어, 령각목의 기준을 완화한 것입니다. 따라서 이 정관 개정안이 유효하려면, 시행령 제63조제2항단서에 따라 조합원 전원의 동의가 반드시 필요합니다(서 울고등법원 2023나2027555판결, 대법원 2024다252794 심리불속행기각). 법률고민 상담소 25 2025. 05. May Vol. 695
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