경매에서 학원을 낙찰 받은 낙찰자(의뢰인①)는, 기 존 학원 운영자인 채무자에게 채권양도 방식에 의한 임 대보증금 확보 방안 등을 포함한 유리한 협의안을 제안 하였다. 그러나 채무자는 감정적인 대응으로 이를 거절하 였고, 결국 금전적 손실과 원상회복을 위한 손해배상, 권 리금 취득의 기회까지 잃는 큰 손실을 입게 되었다. 반면, 그 거절의 반사이익으로 필자는 낙찰자와 상 가관리단(의뢰인②)으로부터 여러 건의 관련 사건을 수 임 받아 적지 않은 수익을 창출하게 되었다. 본 글에서는 이 사건의 전체적인 내용과 해결 과정, 그중에 부딪쳤던 두 가지 난제의 극복 과정 등을 기술해 보고자 한다. 구분상가(학원) 경매 낙찰자의 첫 상담과 상생의 기회 현장활용 실무지식 — 나의 사건수임기 법률문제에서 ‘감정적 판단’은 독(毒)이다 경매 채무자의 협의 거절로 파생된 관리비·원상회복소송의 2가지 난제 해결기 채무자 소유의 상가(학원)는 두 개의 구분상가(201 호, 202호)로, 각각 형제가 소유하고 있었다. 구분상가의 두 호실은 경계벽이 사라진 상태였고, 낙찰자는 이를 모 두 낙찰 받은 후 필자의 사무실을 방문하였다. 낙찰자의 첫 번째 상담 의뢰 내용은 다음과 같았다. “이 상가를 임대 목적으로 낙찰 받았고, 채무자는 현재도 학원을 운영 중이며 계속 운영할 의사가 있는 것 으로 보입니다. 하지만 경제 형편이 어려워 임대보증금을 당장 납부하긴 어려울 듯합니다. 다행히 경매기록을 보니 채무자에게 돌아가는 배당잉여금이 적지 않은 것으로 확인되는데, 이 돈을 활용해 임대차계약을 체결할 수 있 는 좋은 방안이 없을까요?” 또한, 낙찰자는 다음과 같은 현황도 설명했다. “채무자는 201호와 202호의 경계벽과 공용부분의 칸막이를 부수고, 천장과 바닥까지 훼손시켰습니다. 이를 원상회복 하려면 상당한 비용이 들 텐데, 만약 낙찰자인 저와 임대차계약을 체결해 학원 운영을 계속한다면, 원 상회복 비용도 쌍방 간 협의로 상당히 절약할 수 있을 것 같습니다.” 사실 처음에는 낙찰자(의뢰인①)가 이미 상가에 대 한 소유권이전등기까지 마친 상태였기에, 관여할 여지가 박재승 법무사(경기중앙회) · 본지 편집위원 62
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