많지 않아 상담료 수준의 단순 자문으로 끝날 것으로 생 각했었다. 그런데 낙찰자의 말과 경매기록을 면밀히 검토 하는 과정에서, 낙찰자의 말처럼 채무자에게 돌아갈 배 당잉여금이 상당하다는 점에 주목하게 되었다. 이를 바탕으로 필자는, 낙찰자와 채무자 모두가 실 질적으로 상생할 수 있는 방안을 구상하게 되었다. 그것 은 바로 “채권양도 방식을 활용한 임대차 계약”의 체결이 었다. 채무자는 당장 임차보증금을 부담할 수 없는 상황 이지만, 낙찰자에게 채권양도 방식으로 임차보증금과 원 상회복 비용을 지급하면, 채무자는 학원을 계속 운영할 수 있고, 향후 학원 양도시 권리금 확보도 가능해진다. 무엇보다 배당기일까지 상당한 기한이 남아 있는 상 황에서, 만약 다른 채권자들이 배당금에 대해 가압류 등 법적 조치를 취할 경우, 채무자는 자신에게 돌아올 배당 금조차 확보하지 못할 위험이 매우 크다는 점도 착안의 중요한 이유였다. 이에 필자는, 채무자가 타 채권자의 압류 전에 보증 금 및 원상회복 비용을 낙찰자에게 채권을 양도하는 방 식으로 임대차계약을 체결하면, 낙찰자도 부동산인도와 새로운 임차인을 구하는 수고를 더는 등 양측 모두에게 실익이 크다는 점에서 상생의 묘를 살린 협의안이라고 생각하였다. 구체적인 상생 협의안의 제안과 채무자의 거절 낙찰자는 이러한 필자의 자문에 따라, 아래와 같은 구체적인 조건을 담은 내용증명 우편을 작성하여 채무자 에게 협의를 요청하였다. ▶ 협의안의 내용 ● 임대차보증금 : 시세를 감안하여 50,000,000원 ● 월차임 : 3,000,000원 ● 임대기간 : 채무자의 의사를 존중 ● 원상회복 비용 : 이웃 인테리어 업체에서 받은 가 견적 35,000,000원(공사 종료 후 정산) ● 절차 : 시간이 촉박하므로, 타 채권자들이 배 당금에 대해 가압류 등의 조치를 취하기 전에 “총 85,000,000원(보증금 + 원상회복비용)”을 낙찰자에 게 채권양도 통지하면, △보증금 50,000,000원은 무조건 최우선 보장, △원상회복 비용 35,000,000 원도 협의를 통해 최소한으로 감액 가능, △남는 원 상회복 비용은 낙찰자가 임대료로 충당하거나 반환 할 수 있음. 낙찰자는 이 제안이 자신에게도 불리하지 않으면서, 경매로 부동산을 잃고, 운영하던 학원마저 폐업해야 하 는 채무자의 딱한 처지에도 도움을 줄 수 있는 협의안이 라고 했다. 또한, 채무자가 다른 제안을 한다면, 더 큰 금 액의 채권 양도도 고려할 의사가 있다고 열어두었다. 그러나 안타깝게도, 채무자는 무슨 이유에서인지 망설이다가 결국 아무런 조치도 취하지 못한 채 절호의 기회를 놓치고 말았다. 그사이, 다른 채권자들이 앞다투 어 채무자의 배당잉여금에 대해 압류 및 가압류를 신청 하였고, 그 결과 채무자는 85,000,000원 상당의 금액을 확보하지 못한 채, 고작 2~30,000,000원조차 건지기 어 려운 상황에 내몰렸다. 게다가 손해는 여기서 끝나지 않았다. 생업인 학원 을 기존 위치에서 계속 운영할 기회를 잃었고, 나중에 학 원을 인계할 경우 받을 수 있었던 영업상 권리금조차도 확보하지 못하게 되었다. 낙찰자는 “채무자가 협의에 응 했다면, 내가 더 양보해서 채무자에게 유리한 조건도 제 시할 수 있었을 텐데….”라며 안타까워했다. 나중에 들은 바에 따르면, 채무자는 정확한 법률상 담도 해보지 않은 채, “내 부동산을 경매로 빼앗은 낙찰 자가 나에게 호의적일 리가 없다.”는 식의 억울한 감정과 주관적인 생각에 사로잡혀 판단을 그르친 것이었다. 결 과적으로, 감정적인 대응과 신중하지 못한 판단이 채무 자 본인에게 중대한 손해로 되돌아온 것이다. 63 2025. 05. May Vol. 695
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