▶ 의뢰인들의 원상회복 비용 견적서 ● 관리단 •훼손 지점 : 201호와 202호의 경계부, 통로, 천장 등 •견적 금액 : 16,000,000원 ● 낙찰자 • 훼손 지점 : 201·202호 격벽 철거 및 각 출입문 철거, 공용부분과 전유부분 사이 출입문 임의설치, 철거 에 비용이 많이 드는 구조물 설치 및 바닥 훼손 등 •견적 금액 : 29,000,000원 필자는 이와 관련된 법적 문제를 검토했는데, 채무 자가 앞서 주장했듯이 ①현재 상태대로 부동산을 낙찰 받은 것이니 낙찰자가 원상회복을 청구할 자격이 없는 것 인지, 또, ②201호의 소유자는 채무자이지만, 202호는 그 동생의 소유인 상태에서 채무자에게 부동산 훼손에 대 한 모든 책임을 물을 수 있는지가 쟁점으로 대두되었다. 이는 법적으로 단순하지 않은 쟁점이다. 경매로 낙 찰 받은 부동산이더라도, 훼손의 원인이 특정되거나 계 약 이전부터 리모델링이 진행된 사실이 명확하다면, 원상 회복을 청구할 수 있는 가능성은 충분히 존재한다. 또한, 실제로 채무자가 201·202호실 모두 리모델링 을 주도했는지, 동생과의 관계에서 어떤 실질적 점유와 권한이 있었는지 등을 확인해야 한다. 두 쟁점에 대한 여 러 견해가 엇갈리는 가운데, 관련 판례도 찾기 어려운 상 황에서 과연 가압류 결정이 인용될 수 있을 것인지 고민 이 되지 않을 수 없었다. 그런데 뜻밖에도 관리사무소에서 결정적인 문서 한 장을 발견했다. 바로 채무자가 201·202호의 리모델링을 진행하면서 “언제든 부동산을 인도할 시는 원래 분양상 태로 원상회복 하겠다”고 서명한 각서였다. 결국 필자는 이 문서를 근거로 원상회복 의무가 자 발적으로 인정되었으며, 두 호실 모두에 대해 채무자가 실질적 책임을 진다는 점을 부각시켜 가압류 신청에 대 한 인용을 받아낼 수 있었다. 맺으며 - 감정 아닌 이성으로 풀어야 하는 법률문제 이번 사건의 본질은 단순한 원상회복 문제가 아니다. 채무자는 낙찰자를 자신의 부동산을 빼앗은 존재로 인식 한 채 감정적으로 모든 협의를 거절했다. 그 결과 거액의 금 전적 손실뿐 아니라, 학원 운영 기회의 상실, 권리금 회수 불가, 법률상 책임까지 져야 하는 안타까운 처지가 되었다. 결국 이 사건은, “법률문제는 감정이 아니라 이성으로 대응해야 한다.”는 진리를 다시금 깨닫게 해준 사례이다. 채무자가 사용하던 학원은 201호와 202호 구분 상가를 통합해 리모델링한 구조였고, 202호는 채무자의 형제 명의로 되어 있었다. 이 때문에 채무자에게 두 호실 전체의 훼손에 대한 책임을 물을 수 있을지가 불명확했다. 그러나 리모델링 과정에서 채무자가 “언제든 부동산 인도 시 원상회복”을 약속한 각서가 발견되면서 결국 가압류 인용을 받을 수 있었다. 67 2025. 05. May Vol. 695
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