이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원 01 「부동산개발사업 관리법」 제정의 배경 – 공공주도 관리의 필요성 대두 지난 5.27. 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」 (이하 ‘「부동산개발사업 관리법」’)이 제정, 공포되었다 (2025.11.28. 시행). 이 법의 목적은 국내 부동산개발사업 의 전반적인 현황을 공공부문이 상시적으로 모니터링하 고, 문제 발생 시 효과적으로 대응할 수 있는 제도적 기 반을 마련하는 데 있다. 이 법에서 ‘부동산개발사업’은 사 실상 ‘부동산PF’로 간주해도 무리가 없다. 1 ‘PF(Project Financing)’는 특정사업의 향후 예상되는 사업성과 현금 흐름을 근거로 현재 시점에서 자금을 지원 하는 금융기법으로, 우리에게는 ‘부동산PF’라는 명칭으로 더 익숙하다. 자금을 운용하는 방식이니만큼 조달비용이 갖는 중요도가 높고, 기준금리의 변동이 조달 금리에 반영 되면 그대로 해당 사업의 기대수익률에 영향을 미친다. 만약 사업 과정에서 금리나 기타 투입 자원의 가격 부동산PF 리스크, 공공관리 강화로 시장안정 도모한다 「부동산개발사업 관리법」 제정의 의미와 향후 과제 이 예상보다 크게 상승할 경우, 수익률이 하락하거나 심 하면 역마진이 발생할 수 있고, 공사가 예정대로 완료되 더라도 분양이 원활히 이루어지지 않는 등 문제가 생기 면 사업성 악화 등 곤란한 상황이 된다. 따라서 사업 환경, 즉 시장불확실성이 해소되지 못 한다면 부동산 PF사업에 대한 투자는 지연되거나 감소하 게 되며, 이는 부동산 관련 사업들을 전반적으로 위축시 킬 가능성이 높다. 특히 지난 2022년 미국 연준의 갑작스러운 기준금 리 급등은 ‘빅스텝’과 ‘자이언트스텝’이라는 표현이 붙을 만큼 충격이 컸고, 이를 기점으로 국내 건설사들이 참여 한 PF사업이 위기의 뇌관으로 부각되었다. 기본적으로 PF는 각 개발사업의 미래가치를 근거로 자금을 차입하 는 구조이므로, 아파트·오피스텔, 기타 상업용 부동산 등 의 최종 분양이나 임대가 실패할 경우, 금융기관 입장에 서는 대출금 또는 투자금의 회수가, 사업자 입장에서는 차입금 상환이 어려워진다. 한편, 건설사의 기본적인 역할은 건설공사의 시공이 지만, 우리가 흔히 볼 수 있는 아파트만 하더라도 정비사 업 등에서 건설사가 신용공여를 하는 경우가 있어 동일 한 우려의 범주에 포함된다. 만약 단순히 책임 준공의 수 준을 넘어 건설사가 적극적으로 시행사의 역할까지 맡았 다면 상황이 악화될 수 있다. 국내 건설시장에서 주택 부 법으로 본 세상 — 주목 이 법률 26
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