전세권설정등기에 따라 전세권 경매를 신청하려는데, ‘인도 및 말소의무 이행제공’은 왜 필요한가요? 2년 전 저는 아파트에 1억 5천만 원을 주고 전세권을 설정한 뒤 거주하였습니다. 계약기간이 만료되어 이 사를 나왔고, 집주인에게 전세보증금을 반환해달라고 요구했지만, 집주인은 사정이 어렵다며 미루더니 이제는 연락도 되지 않는 상황입니다. 전세권설정등기가 되어 있어 전세권에 기초한 임의경매를 신청했더니, 법원에서 ‘이행제공에 대한 소명자 료’를 제출하라고 합니다. 이 ‘이행제공’이 무엇을 의미하는지, 왜 필요한 것인지, 어떤 자료를 제출해야 하는지 궁금합니다. 민사 집행 전세권자는 인도 및 말소 의무와 보증금 반환이 동시이행관계이므로, 이행 의사를 밝혀야 경매신청이 가 능합니다. 전세권에 기초한 임의경매를 신청하려면, 단순히 보증금을 받지 못했다는 사유만으로는 부족합니다. 전세권자는 전 세보증금을 받는 대신 전세 목적물(집)의 인도와 전세권 등기의 말소를 해야 할 의무가 있기 때문에, 이 의무를 이행하거 나 이행할 의사가 있음을 소명(증명)해야 합니다. 즉, 보증금을 반환받는 즉시 명도와 말소등기를 해주겠다는 의사를 미리 밝히는 절차가 필요한 것이며, 이를 “반대 의무 이행제공의 소명”이라고 합니다. 만약 이 소명이 부족하거나 누락되면, 법원이 경매신청을 각하할 수도 있습니다. 단, 임차인이 판결 등 집행권원을 통해 강제경매를 신청하는 경우에는 임대차계약의 성격상 인도의무와 보증금반환 이 동시이행 관계가 아니므로, 이런 이행제공 절차가 필요하지 않습니다. 이행제공 소명 방법은 다음과 같습니다. ① 내용증명 우편 발송 : 임대인(소유자)에게 내용증명 우편을 보내 “보증금을 지급받는 즉시 전세 목적물을 인도하 고 전세권 등기를 말소해 주겠다”는 의사를 분명히 밝힙니다. 또한, 관련 서류 일체를 ○○법무사 사무실 등에 보관하고 있으니 전세금 반환 시 즉시 수령할 수 있다는 내용도 포함해야 합니다. 이때 내용증명 발송 내역과 회신결과(배달증명서 등)를 경매신청서에 첨부합니다. ② 공시송달 신청 : 위와 같이 내용증명우편으로 이행제공 의사표시를 보냈으나 송달되지 않는 경우, 경매신청 전 법원에 의사표시 공시송달 신청을 합니다. 이때 반송된 등기봉투 등 송달불능의 증거자료를 첨부하여 송달이 되지 않은 사정을 설명해야 합니다. 이후 법원이 공시송달 결정을 내리면 일정 기간 후 송달된 것으로 간주되며, 이로써 이행제공의 의사표시가 유효하게 이루어진 것으로 보아 공시송달 결정문을 첨부하여 경매신청을 할 수 있습니다. 결론적으로, 전세권자는 단순한 채권자라기보다, 동시이행 의무를 부담하는 지위에 있으므로, 이를 명확히 이행하 겠다는 의사표시가 있어야 경매신청이 법적으로 유효하게 받아들여질 수 있습니다. 법률고민 상담소 33 2025. 07. July Vol. 697
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