2025 법무사 7월호

2. 부동산 유치권의 문제점과 이를 보완하려는 판례의 해석론 유치권은 채권자의 보호에 충실하지만, 특히 부동산 유치권에서 다음과 같은 폐해가 나타나게 되어 유치권의 해석이나 유치권의 개정과 관련하여 많은 논의가 있어 왔다. ① 유치권의 공시방법인 점유에 대해 외부에서 객 관적으로 판단하기가 쉽지 않고, 등기와 달리 점유를 통 해 공시하는 유치권은 다른 담보물권과의 순위를 확정 할 수 없어 법률관계가 불안정한 점, ② 등기와 달리 일반 인도 유치권 존재에 대한 외관작출을 쉽게 할 수 있는 등 유치권 제도상의 허점을 악용한 과장·허위유치권 사례가 많은 점, ③ 유치권자에게는 경매절차의 매수인으로부터 채권을 변제받을 때까지 경매목적물의 인도를 거절할 권 리가 인정되기 때문에 경매부동산의 매각가격을 낮추고 매수인의 지위를 불안정하게 하는 점, ④ 허위유치권자 는 부동산경매절차 진행 중에 추이를 지켜보며 자신들이 유리한 상황에서 그때그때 유치권 신고를 하게 되는 결 과 경매절차가 불안정해지고 채권자나 매수인 등 이해관 계인에게 피해를 발생시키는 점 등이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 우리 대법원은 해석론 적으로 다음과 같은 시도를 하였다. ① 유치권자의 신청에 의한 경매 시에는 인수주의가 아닌 소멸주의를 원칙으로 하였다(대법원 2011.6.15.자 2010마1059 결정). ② 압류처분 후 성립한 유치권자의 대항력을 제 한하거나(대법원 2005.8.19.선고 2005다22688판결 등) 신의칙에 기한 유치권항변을 제한하는 판결(대법원 2011.12.22.선고 2011다84298판결)을 선고하기도 하였 다. ③ 유치권의 성립요건 중 견련관계에 관하여 건축 공사와 관련된 채권 중에 “건물 ‘자체’에 관하여 생긴 채 권”만이 견련관계가 인정되는 채권으로 한정하여 해석하 였고, 건축자재대금채권은 건물에 대한 유치권의 피담보 채권이 될 수 없다고 하였다(대법원 2012.1.26.선고 2011 다96208판결). ④ 유치권부존재확인소송에 있어서 유치권자가 주 장하는 금액 중 일부만 인정되거나(대법원 2016.3.10. 선고 2013다99409판결), 유치권자가 부동산 중 일부 만 점유하고 있는 경우(대법원 2020.10.15.선고 2017다 204032판결) 원고 일부패소판결을 선고하여 유치권의 성립범위를 필요한 한도로 제한하려고 하였다. ⑤ 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당 권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성 립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당 권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 게 상사유치권으로 대항할 수 없다고 하여 민사유치권보 다 시간적으로 더 강하게 유치권의 대항력을 제한하였다 (대법원 2013.2.28.선고 2010다57350판결). 그러나 우리 대법원은 유치권자의 신청에 의한 경 매가 아닌 담보권실행을 위한 경매 등에서는 여전히 인 수주의를 유지함으로써, 선행저당권보다 나중에 성립 한 유치권의 대항력을 인정하고 있고(대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763판결), 가압류 등기 후 성립한 유치권 이나(대법원 2011.11.24.선고 2009다19246판결) 체납처 분 후 성립한 유치권도(대법원 2014.3.20.선고 2009다 60336전원합의체 판결) 경매개시결정등기 이전에만 성 립하였다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 한다. 가압류나 체납처분압류는 실질적으로 압류와 같은 처분금지효를 가지는 것으로 해석됨에도 불구하고 유치 권의 대항력 여부를 판단함에 있어서는 어떤 이유로 압 류의 경우와 다른 결론이 도출된 것인지에 대해 대법원 의 설시만으로는 쉽게 납득하기 어렵다. 이처럼 해석론만으로는 현재 유치권이 가지는 문제 를 온전히 해결하는 데 한계가 있으므로 유치권에 관한 규정을 개정하여 현행법이 가지는 한계를 극복하자는 논 의가 계속되었고, 다수의 논의를 거쳐 2013년 유치권 제 도 개정안이 제출되었다. 43 2025. 07. July Vol. 697

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