2. 부동산 유치권의 문제점과 이를 보완하려는 판례의 해석론 유치권은 채권자의 보호에 충실하지만, 특히 부동산 유치권에서 다음과 같은 폐해가 나타나게 되어 유치권의 해석이나 유치권의 개정과 관련하여 많은 논의가 있어 왔다. ① 유치권의 공시방법인 점유에 대해 외부에서 객 관적으로 판단하기가 쉽지 않고, 등기와 달리 점유를 통 해 공시하는 유치권은 다른 담보물권과의 순위를 확정 할 수 없어 법률관계가 불안정한 점, ② 등기와 달리 일반 인도 유치권 존재에 대한 외관작출을 쉽게 할 수 있는 등 유치권 제도상의 허점을 악용한 과장·허위유치권 사례가 많은 점, ③ 유치권자에게는 경매절차의 매수인으로부터 채권을 변제받을 때까지 경매목적물의 인도를 거절할 권 리가 인정되기 때문에 경매부동산의 매각가격을 낮추고 매수인의 지위를 불안정하게 하는 점, ④ 허위유치권자 는 부동산경매절차 진행 중에 추이를 지켜보며 자신들이 유리한 상황에서 그때그때 유치권 신고를 하게 되는 결 과 경매절차가 불안정해지고 채권자나 매수인 등 이해관 계인에게 피해를 발생시키는 점 등이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 우리 대법원은 해석론 적으로 다음과 같은 시도를 하였다. ① 유치권자의 신청에 의한 경매 시에는 인수주의가 아닌 소멸주의를 원칙으로 하였다(대법원 2011.6.15.자 2010마1059 결정). ② 압류처분 후 성립한 유치권자의 대항력을 제 한하거나(대법원 2005.8.19.선고 2005다22688판결 등) 신의칙에 기한 유치권항변을 제한하는 판결(대법원 2011.12.22.선고 2011다84298판결)을 선고하기도 하였 다. ③ 유치권의 성립요건 중 견련관계에 관하여 건축 공사와 관련된 채권 중에 “건물 ‘자체’에 관하여 생긴 채 권”만이 견련관계가 인정되는 채권으로 한정하여 해석하 였고, 건축자재대금채권은 건물에 대한 유치권의 피담보 채권이 될 수 없다고 하였다(대법원 2012.1.26.선고 2011 다96208판결). ④ 유치권부존재확인소송에 있어서 유치권자가 주 장하는 금액 중 일부만 인정되거나(대법원 2016.3.10. 선고 2013다99409판결), 유치권자가 부동산 중 일부 만 점유하고 있는 경우(대법원 2020.10.15.선고 2017다 204032판결) 원고 일부패소판결을 선고하여 유치권의 성립범위를 필요한 한도로 제한하려고 하였다. ⑤ 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당 권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성 립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당 권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 게 상사유치권으로 대항할 수 없다고 하여 민사유치권보 다 시간적으로 더 강하게 유치권의 대항력을 제한하였다 (대법원 2013.2.28.선고 2010다57350판결). 그러나 우리 대법원은 유치권자의 신청에 의한 경 매가 아닌 담보권실행을 위한 경매 등에서는 여전히 인 수주의를 유지함으로써, 선행저당권보다 나중에 성립 한 유치권의 대항력을 인정하고 있고(대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763판결), 가압류 등기 후 성립한 유치권 이나(대법원 2011.11.24.선고 2009다19246판결) 체납처 분 후 성립한 유치권도(대법원 2014.3.20.선고 2009다 60336전원합의체 판결) 경매개시결정등기 이전에만 성 립하였다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 한다. 가압류나 체납처분압류는 실질적으로 압류와 같은 처분금지효를 가지는 것으로 해석됨에도 불구하고 유치 권의 대항력 여부를 판단함에 있어서는 어떤 이유로 압 류의 경우와 다른 결론이 도출된 것인지에 대해 대법원 의 설시만으로는 쉽게 납득하기 어렵다. 이처럼 해석론만으로는 현재 유치권이 가지는 문제 를 온전히 해결하는 데 한계가 있으므로 유치권에 관한 규정을 개정하여 현행법이 가지는 한계를 극복하자는 논 의가 계속되었고, 다수의 논의를 거쳐 2013년 유치권 제 도 개정안이 제출되었다. 43 2025. 07. July Vol. 697
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