개정안 제369조의3에 따른 저당권설정청구권은 등 기된 부동산에만 적용되고, 등기된 부동산에 관하여 부동 산에 대한 비용지출채권이나 부동산으로 인한 손해배상 채권을 갖는 채권자에게만 인정된다. 유치권과 다르게 채 권의 변제기가 도래하지 않아도, 그리고 해당 부동산을 점 유하고 있지 않아도 저당권설정청구권을 행사할 수 있다. 저당권설정청구권의 상대방은 부동산 소유자이고, 저당권설정청구권이 성립한 후 부동산을 취득한 제3자에 게는 저당권설정청구권을 행사할 수 없도록 하였다. 저당 권설정청구권에 의하여 설정된 저당권은 일반 저당권과 효력이 동일하므로 등기시점에 따라 우선순위가 결정된다. 다만, 미등기 부동산에 대해서는 등기 부동산과 달 리 저당권설정등기를 하는 것이 곤란하므로 채권자 보 호가 미흡해진다는 현실을 고려하여 유치권을 존치시켰 다. 미등기 부동산이 등기된 경우에는 그 부동산이 등기 된 날로부터 6개월 동안만 한시적으로 유치권을 존속시 키고 그 기간 동안 유치권의 연장선상에서 개정안 제369 조의2에서 규정한 저당권설정청구권을 행사하여 저당권 을 설정하도록 하였다. 개정안 제369조의2에 따른 저당권설정등기청구권 자는 미등기 부동산에 대한 유치권자이고, 그 상대방은 부동산 소유자이다. 저당권설정청구권의 법적 성질은 청 구권이고, 저당권설정청구권은 유치권자가 부동산이 등 기된 날로부터 6개월 내에 소로써 행사하지 않으면 소멸 한다. 저당권설정청구권의 행사에 따라 저당권설정등기 가 이루어지면 유치권은 소멸하고 그 저당권의 효력은 피 담보채권의 변제기로 소급한다. 개정안은 「민사집행법」 제91조제5항을 삭제하고, 같은 조 제2항에 유치권을 포함시켜 인수주의를 폐지하 고 소멸주의를 채택하였다. 유치권 제도에 있어서 가장 큰 폐해로 작용한 인수주의를 폐지함으로써 부동산 경 매가 원활하게 이루어지지 못한 기존의 폐해를 수정하고 법리적으로 복잡했던 유치권의 대항력 문제를 해결하기 위한 것이다. 그러나 개정안은 다음과 같은 문제점이 있다. 첫째, 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 그에 대한 채권자보호방안으로 개정안 제369조의3 저당권설정청 구권만을 규정함으로써 유치권이 존재할 때보다 채권자 의 보호에 취약해졌다. 또한 저당권설정청구권이 성립한 후 부동산의 소유권을 취득한 제3자에 대해서는 저당권 설정청구를 할 수 없다는 점에서도 기존의 유치권보다 채권자에게 불리하다. 둘째, 부동산 유치권의 폐해가 가장 많이 나타나는 부분은 등기 부동산보다는 미등기 건물과 관련된 부분 이다. 개정안은 미등기 부동산과 관련된 유치권을 존치시 킴으로써 실질적으로 유치권과 관련된 폐해를 상당 부 분 해소하지 못하게 되었다. 셋째, 개정안은 유치권자의 저당권설정청구에 따라 성립되는 저당권(개정안 제369조의2)과 관련하여 그 순 위를 일반적인 저당권과 다르게 등기시점이 아닌 채권의 변제기로 소급하게 하였다. 위와 같은 내용으로 인해 등기부상의 기재내용을 신뢰한 선행저당권자 등은 예상치 못한 손해를 입을 수 있다. 더 나아가 오히려 허위·과장유치권을 만들어 낼 유 인이 더 커질 수도 있다. 4. 부동산 유치권을 존치시키는 견해의 주요 내용과 문제점 위에서 설명한 개정안의 문제점을 제기하며 부동산 유치권을 존치시키되 유치권과 관련된 제도를 개정하여 유치권의 문제점을 해결하자는 견해들이 있다. 해당 견해들에서 제시하는 개선방안을 요약하면 크 게 인수주의의 폐지, 우선변제권의 도입, 담보권실행경매 를 위한 경매신청권의 도입, 유치권등기제도 또는 유치권 등기명령제도의 도입 등을 언급할 수 있다. 인수주의를 폐지하고 소멸주의를 택하면서 유치권 에 우선변제권을 부여하여 이해관계인의 이익을 조정하 고자 하였고, 불완전한 공시제도인 점유를 보완하기 위 45 2025. 07. July Vol. 697
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