해 유치권을 등기하는 방안도 제시하였다. 유치권의 문제 가 인수주의, 불완전한 공시 등에서 비롯된다는 점에 착 안하여 해당 문제들을 해결하면서 유치권을 존치시키기 위한 나름 타당한 제안이다. 그러나 위 견해들은 다음과 같은 문제가 있다. 첫째, 유치권을 존치시킴으로 인해 기존의 유치권들 이 가지고 있던 폐해를 완전히 극복할 수는 없게 되었다. 둘째, 유치권에 있어서 우선변제권을 도입할 경우, 다른 담보물권과의 우열관계를 어떻게 정할지에 대한 문 제가 존재하는데, 이에 대하여 뚜렷한 해결책을 제시하 지 못하고 있다. 셋째, 등기를 위해서는 당사자의 공동신청이 필요한 데, 물적 부담을 지게 되는 자의 협력을 얻기가 쉽지 않아 현실적으로 유치권등기를 하기가 어렵다. 넷째, 유치권등기명령의 경우, 점유 자체의 불확실성 을 담보하기 위한 것으로서 유치권의 성립요건에 관한 판 단이 필요하다는 점에서 유치권등기제도와 크게 다르다 고 보기 어렵고, 유치권의 성립여부나 범위(점유시기, 피 담보채권액 등)에 관하여 당사자 간 다툼이 있다면 그 결 정이 내려지기까지 시간이 매우 오래 걸릴 수 있다. 5. 부동산 유치권 개정 방향에 대한 제언 유치권을 존치시키는 견해나 폐지하자는 견해나 모 두 장단점을 가지고 있다. 유치권제도를 개정하면서 유치 권자와 이해관계인의 입장을 현재와 동일하게 조정할 수 있는 방안은 현실적으로 존재하지 않는 것 같다. 유치권 제도의 폐해가 있다 하더라도 채권자 보호를 위해 유치권 제도를 유지할지 아니면 유치권 제도의 폐해 가 크므로 유치권을 폐지하고 채권자에게 유치권과 비슷 하거나 또는 다르지만 어느 정도 보호를 해 줄 수 있는 다 른 제도를 만들어 주느냐는 입법 정책적인 문제다. 따라서 이에 대해서는 명확한 정답이 있다고 보기 는 어렵다. 결국 유치권제도의 의의와 문제점, 유치권자 및 이해관계인의 이익을 종합적으로 고려하여 일부의 이 익이 현재보다 약간 약화되거나 강화되더라도 현재의 제 도를 개선할 수 있는 방안이 있다면, 어느 정도 불이익을 감수하고서라도 제도의 개정에 나아갈 필요가 있다. 건설공사현장에서 영세한 수급인 또는 채권자를 보 호하기 위해 유치권 제도가 필요한 것은 맞지만, 현실적 으로 유치권을 악용하는 경우가 더 많고, 진실한 유치권 이라고 하더라도 유치권의 피담보채권액이 소액임에도 불구하고 부동산의 전면적인 사용·수익을 못 하게 하여 부동산의 사용수익권을 지나치게 해친다는 점에서, 부동 산 유치권은 등기 부동산이든 미등기 부동산이든 전면적 으로 폐지하고, 개정안 제369조의3과 같은 저당권설정 청구권을 인정하는 것이 그나마 조금 더 옳지 않은가 하 는 생각이 든다. 다만, 부동산 유치권을 전면적으로 폐지하기 위해서 는 다음과 같이 그 물권에 관하여 생긴 채권자(기존의 유 치권자)의 이익을 보호하는 제도들을 도입하여야 한다. ① 우선변제권을 이원화하여 저당권설정청구권으 로 설정된 저당권의 행사 시에 채권자로 인한 목적물의 가치증가분에 대해서는 피담보채권의 범위 내에서 채권 자(기존의 유치권자)에게 최우선변제권을 인정해 주어야 한다. ② 미등기 부동산에 관하여 저당권을 설정할 수 있 도록 하거나 채권액을 공시할 수 있는 방법을 도입하여 해당 건물이 등기된 후 저당권설정청구에 따른 저당권이 설정될 때, 공사업자의 채권을 신축건물 완공 후 저당권 을 취득한 다른 담보권자와 비교하여 우선적으로 변제해 줄 수 있는 방법을 모색해야 한다. ③ 유치권 관련 분쟁을 예방하기 위해 하수급인의 도급인에 대한 직접지급청구권을 인정하는 것에서 더 나 아가, 특별한 사정(담보의 제공 등)이 없는 한 수급인은 도급인에 대해 하도급대금 상당액의 지급을 청구할 수 없고, 하수급인의 하도급대금채권 범위 내에서 수급인의 도급인에 대한 도급대금채권을 압류하거나 양도할 수 없 다는 규정을 두어야 한다. 법무사 시시각각 이슈와 쟁점 46
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