임대차 계약 만료 후 보증금 반환이 안 되고 있는데, 임차권등기를 신청하면 바로 이사할 수 있나요? 2020년 계약한 임대차계약에 따라 2년간 거주하다가 임대인이 계약 만료일에 보증금을 마련하지 못하여 마지못해 몇 차례 단기간으로 연장한 임대차로 갱신계약을 거듭하다가, 임대차기간을 1년으로 한 마지막 갱신 계약에서 임차인이 일자를 정하여 1개월 전 계약해지통보를 하면 그 일자에 계약이 해지된다는 특약을 넣었습 니다. 저는 최근 주택을 매수하였고, 매매계약 당일 임대인에게 약 1개월 후인 매매잔금일에 계약이 해지되는 것 으로 통지하였습니다. 임대인은 보증금을 반환하지 못한다고 답변하였고, 저는 대출을 추가로 받아 잔금을 치 를 수밖에 없었습니다. 매수한 주택에 전입신고가 필요한 상황이라 주택임차권등기를 하려고 하는데, 주택임차 권등기를 신청하면 바로 이사가 가능할까요? 또한, 임차권등기에 소요된 비용도 청구할 수 있나요? 주택 임대차 새로운 주택에 전입하려면 주택임차권등기를 마쳐야 하고, 등기에 소요된 비용도 청구할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 대항력 및 우 선변제권을 유지하기 위하여 주택임차권등기가 필요합니다. 주택임차권등기는 임차주택의 소재지 관할법원에 주택임차 권등기명령을 신청하여 결정을 받는 절차를 통해 이루어집니다. 귀 사례에서는 신청요건 중 임대차계약이 만료되었는지에 대해 살펴볼 필요가 있는데, 임차인이 일자를 정하여 1개 월 전 통보를 하면 그날 계약이 해지된다는 특약과 관련하여 「주택임대차보호법」 제10조에서 “이 법에 위반된 약정으로 서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라고 규정하고 있으므로, 위 특약은 임차인에게 유리한 약정으로 계약 자유 의 원칙 상 유효한 것으로 판단됩니다. 다만, 일자를 정한 계약 해지의 의사표시가 명백히 이루어졌다는 소명자료는 반드 시 구비하여야 할 것입니다. 2023.07.19. 시행된 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(대법원규칙 제3102호) 제5조 단서에서는 주택임차권등기의 촉탁은 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 할 수 있다고 규정하고, 이에 따라 제4조제3항에서는 임차 권등기명령의 효력발생시기를 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 임차권등기가 된 때로 규정하고 있습니다. 위 규칙의 효력발생 규정에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항에서는 “임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지한다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임차권등기가 마쳐진 후 전출을 하여야 합니다. 한편, 「주택임대차보호법」 제3조의3제8항에 따라 임차인은 임대인에게 임차권등기 관련 비용을 청구할 수 있습니 다. 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선행되어야 하므로(대법원 2005.6.9.선고 2005다 4529판결), 보증금과 임차권등기비용 선이행 청구를 하시면 될 것으로 판단됩니다. 법률고민 상담소 25 2025. 08. August Vol. 698
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