토지 임차인이 토지 위 건축물을 매매했는데, 매수인에게 건물 철거와 토지인도 청구가 가능한지요? 저는 ○토지의 소유자 A로부터 ○토지를 매수하였습니다. ○토지를 매수하기 전에 A는 B와 ○토지에 대한 임대차계약을 체결하였는데, B는 그 토지 위에 세차장 건물을 건축하고 소유권보존등기를 마쳤습니다. 저는 B와 ○토지에 대한 토지임대차계약을 체결한 적이 없기 때문에 B에 대하여 건물철거 및 토지인도를 구하고자 합니다. 이후 B는 저에게 아무런 동의도 구하지 않고 그 세차장 건물을 C에게 매매하였고, 현재 세차 장 건물은 C의 소유가 되어 있습니다. 이에 C에 대해서도 건물철거 및 토지인도를 구하고자 하는데, 법적으로 가능한지 궁금합니다. 민사 임대인 동의 없는 건물·임차권 양도는 대항력이 없어, 매수인에게 철거와 토지인도 청구가 가능합니다. 귀 사례와 같이 토지 임차인이 건물을 세워 사용하다가 그 건물을 제3자에게 넘겼을 경우, 토지 소유자가 누구에 게 어떤 권리를 행사할 수 있는지는 중요한 쟁점입니다. 「민법」 제622조제1항은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다”고 규정하고 있습니다. 따라서 만약 B가 A와 토지 임대차 계약을 체결하고, 그 지상에 세차장 건물을 건축하여 소유권보존등기를 마쳤다면, B의 토지임차권은 ○토지에 대한 소유권이 A에서 귀하에게로 이전되었음에도 불구하고 대항력을 가지게 됩니다. 따라서 귀하는 B가 세차장 건물을 C에게 매각하기 전이라고 해도 B를 상대로 건물철거 및 토지인도를 구할 수는 없습니다. B는 ○토지에 대한 임차권에 대하여 대항력을 갖기 때문입니다. 그런데 B가 자신의 세차장 건물을 C에게 팔 고, C가 그 건물의 소유권을 취득한 경우 C는 B가 가지고 있던 ○토지에 대한 임차권도 함께 승계하려 할 것입니다. 그러나 「민법」 제622조제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인 이 그 지상 건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있다고 규 정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람 이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까 지 규정한 것은 아니라고 할 것입니다(대법원 1996.2.27.선고 95다29345판결). 따라서 만약 B가 귀하의 동의 없이 세차장 건물과 함께 ○토지에 대한 임차권을 C에게 양도하였다고 하더라도, C 는 귀하에게 토지임차권의 효력을 대항할 수 없습니다. 그 결과 귀하가 C를 상대로 건물의 철거나 토지 인도를 청구할 경우, C는 이에 응해야 합니다. 결론적으로 귀하는 B에 대해서는 건물철거 및 토지인도를 청구할 수 없으나, 현재의 세 차장 건물의 소유자 C에 대하여는 건물철거 및 토지인도를 구할 수 있습니다. 법률고민 상담소 25 2025. 09. September Vol. 699
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