특히 농촌 지역이나 개발이 더딘 지역에 집중되어 있어, 지역 균형 발전을 저해하는 요인으로 작용하고 있다. 이 같은 토지는 단순히 개인의 등기 미이행에서 비 롯된 것이 아니라, 역사적·제도적 요인이 복합적으로 작 용한 결과다. 일제는 토지 소유권을 체계적으로 파악하 기 위해 토지조사사업과 임야조사사업을 실시하여 토지 대장과 임야대장을 작성하였다. 당시에는 토지 소유자가 신고를 하면 사정(査定)을 통해 소유권이 확정되었고, 이를 바탕으로 개인이 보존등 기를 신청해야만 법적 소유권을 인정받을 수 있었다. 그러나 당시 등기 수수료 부담, 토지에 대한 권리의 식 부족, 홍보 미흡 등으로 많은 이들이 등기를 하지 않 았다. 이후 강제징용·징병, 6·25전쟁, 월북 등으로 인해 소유자가 실종되거나 사망하면서 등기 절차가 단절되었 다. 특히 전쟁 당시에는 전국의 등기소 중 59개가 소실 되었고, 행정구역 개편과 주소 변경, 이름 변경 등으로 인 해 소유자 확인이 더욱 어려워졌다. 또한 1960년 민법 시행 이후에는 등기가 권리변동 의 필수 요건으로 자리 잡으면서, 미등기 토지는 법적으 로 소유권을 인정받기 어려운 상태가 되었다. 이러한 제 도적 변화는 미등기 사정토지를 더욱 고립된 법적 존재 로 만들었으며, 이후 수십 년간 방치된 채로 남게 된 것 이다. 03 미등기 사정토지의 사회적 문제와 정책적 해결 방안 연구 미등기 사정토지는 개인, 공공, 사회 전반에 걸쳐 다 양한 문제를 야기하고 있다. 개인 차원에서는 토지 소유 권을 행사할 수 없기 때문에, 해당 토지를 매매하거나 개 발하는 것이 불가능하다. 취득시효를 주장하더라도 복잡 한 법적 절차를 거쳐야 하며, 국가를 상대로 소송을 제기 해야 하는 경우도 있다. 이는 개인의 재산권을 실질적으 로 침해하는 결과를 초래하며, 특히 고령자나 농촌 주민 에게는 법적 대응이 사실상 불가능한 경우가 많다. 공공 차원에서는 개발사업이 지연되거나 무산되는 사례가 빈번하다. 미등기 토지가 포함된 지역에서 공공 개발을 추진할 경우, 수용재결 절차에만 4~6개월이 소 요되며, 토지보상금을 공탁한 후에도 소유자가 나타나지 않으면 10년 뒤 국고로 귀속된다. 이 과정에서 행정력 낭비와 예산 손실이 발생하며, 지적정정이나 경계분쟁 등 행정업무에도 차질을 빚게 된 다. 특히 도시재생사업이나 도로 확장, 공공시설 설치 등 에서 미등기 토지가 포함되면 사업 전체가 지연되거나 변 경되는 경우가 많다. 사회적 차원에서는 무단 점유와 불법건축물 설치, 도시계획 차질 등의 문제가 발생한다. 방치된 토지는 불 법 쓰레기 투기장으로 전락하거나, 마을회관 등 불법건 축물이 들어서기도 한다. 이는 환경 문제를 유발하고, 지 역 주민 간 갈등을 초래하며, 도시의 균형 있는 발전을 저해하는 요인으로 작용한다. 국민권익위원회와 조달청에는 방치된 토지의 공적 관리 요구, 개발사업 걸림돌 해소 요구, 사유재산권 행사 제약 해결 요구 등 다양한 민원이 접수되고 있으며, 이는 제도적 해결의 필요성을 더욱 부각시키고 있다. 국가권익위원회에서는 2022년, 이러한 복잡한 문제 를 해결하기 위해 연구용역 사업을 진행하였고, 그 결과 영남대학교 산학협력단(대표연구자 배병일 영남대학교 법학전문대학원 교수)이 「사정토지 일제정비방안 마련을 위한 정책연구」(2022.9.)를 통해 종합적 해결방안을 도출 하였다. 연구는 미등기 사정토지의 정의와 현황을 분석하 고, 조선시대부터 일제강점기까지 이어진 토지 공시 제도 의 변천과정을 살펴보았다. 특히 일제강점기 토지조사사 업과 임야조사사업을 통해 사정된 토지가 등기되지 않은 채 남게 된 배경을 상세히 설명하고 있으며, 이를 통해 제 도적 개선의 방향을 제시하고 있다. 23 2025. 10. October Vol. 700
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