법으로 본 세상 — 주목 이 법률 연구는 미등기 토지의 법적·행정적 문제점과 현실적 어려움을 구체적으로 제시하는 한편, 소유자 유형별 현 황을 분석하여 국가 명의, 면·리 명의, 종중·단체 명의, 외 국인 명의 등 다양한 유형에 따른 맞춤형 처리 방안을 제 안하고 있다. 특히 종중재산이나 종교재산의 경우, 농지 에 대해서는 위토 증명이 필요하며, 외국인 명의 토지는 국유로 등기하는 방안을 제시하고 있다. 이 연구는 단순한 법률 해석을 넘어, 실제 행정 현장 에서 적용 가능한 정책적 대안을 제시하고 있으며, 국민 의 재산권 보호와 국가의 토지 활용이라는 두 가지 목표 를 동시에 달성할 수 있는 방안을 모색하고 있다. 또한 특 별조치법의 역사와 변천 과정을 분석하여, 기존 법률의 한계를 극복하고 새로운 입법 방향을 제시하고 있다. 04 특별조치법(안)의 입법 방향, 그리고 헌법적 정당성과 공익적 필요성 위 연구에서 미등기 사정토지 문제를 해결하기 위한 핵심 제도적 수단으로 제안된 것이 바로 「미등기 사정토 지의 국유보존등기정리 등에 관한 특별조치법(안)」이다. 이 법은 기존의 복잡한 등기 절차로는 해결할 수 없는 구 조적 문제를 간소화된 절차와 공공적 개입을 통해 해결 하고자 하는 목적을 가진다. 특별법은 단계적 접근 방식을 채택하여, 먼저 진정 한 소유자에게 보존등기의 기회를 제공하고, 그 이후에 도 등기가 이루어지지 않는 토지는 국가가 잠정적으로 보 존등기를 진행하도록 한다. 이 법안의 핵심은 ‘잠정적 국유화’라는 개념이다. 이 는 소유권을 완전히 박탈하는 것이 아니라, 일정 기간 동 안 국가가 토지를 관리하고, 이후 진정한 소유자가 나타 날 경우 소유권을 반환하거나 손실보상을 실시하는 방식 이다. 이를 통해 헌법상 재산권 보호 원칙을 준수하면서 도 공익적 목적을 달성할 수 있다. 절차적으로는 시·군·구 및 광역시도에 ‘미등기사정 토지조사위원회’를 설치하여, 해당 토지에 대한 실태조 사와 공고, 이의신청 절차를 진행한다. 공고 기간은 최소 1년 이상으로 설정되며, 이의신청이 없을 경우 국가 명의 로 보존등기를 진행한다. 이후에 진정한 소유자가 나타나 면 소유권이전등기를 통해 반환하거나, 반환이 불가능할 경우 손실보상을 실시한다. 이 법은 기존의 「부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법」의 경험을 바탕으로 설계되었으며, 1993년부 터 2022년까지 총 4차례 걸쳐 시행된 특별조치법의 장 단점을 반영하고 있다. 특히 2020~2022년 시행된 제4차 특별조치법에서는 보증인 제도를 개선하여, 법무사·변호 사 1명 이상을 포함하도록 하고, 보증인 대상 교육을 의 무화하며, 자료보관 기간을 10년으로 연장하는 등 제도 적 신뢰성을 강화하였다. 한편, 미등기 사정토지의 국유화는 단순한 행정 편 의가 아니라, 헌법적 정당성과 공익적 필요성을 동시에 충족해야 하는 민감한 사안이다. 「헌법」 제23조는 재산 권의 보장을 명시하고 있으며, 국가가 개인의 재산을 침 해할 경우 반드시 정당한 보상과 절차적 정당성을 확보 해야 한다. 특별법은 이러한 헌법적 원칙을 준수하기 위해 ‘잠 정적 국유화’라는 개념을 도입하고, 진정한 소유자에게 반환 기회를 제공하거나 손실보상을 실시하는 구조를 갖 추고 있다. 공익적 측면에서도 특별법의 의의는 크다. 방치된 토지를 국가가 관리함으로써 토지이용의 효율성을 높이 고, 거래 안전성을 확보하며, 공공개발사업의 원활한 진 행을 가능하게 한다. 이는 지역경제 활성화와 도시계획의 안정성 확보, 환경 개선 등 다양한 사회적 효과를 가져 올 수 있다. 특히 미등기 사정토지가 집중된 농촌 지역에서는 토지 활용도가 낮고, 개발이 지연되는 경우가 많다. 특별 법을 통해 이러한 토지를 정비하고, 공공적 목적에 맞게 활용할 수 있다면, 지역 균형 발전과 국민 생활의 질 향 24
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