ISSN 2233-4688 월간 법무사 생활법률전문가 128년 2025. 10 vol. 700
발행인 이강천 편집인 배종국 편집주간 김정준 편집위원 강신기, 권중화, 김여원, 김지안, 김천규, 박윤숙, 박재승, 박찬계, 서영준, 이경록, 장태헌, 전재우, 한응도 편집장 임정와 편집간사 김상우 발행처 대한법무사협회 발행일 2025년 10월 5일 통권 제700호 디자인·인쇄 주식회사 더블루랩 일러스트 정아리 정기간행물 등록 1965년 5월 7일 강남, 라 00102호 주소 서울시 강남구 논현로 651 (논현동, 법무사회관) 전화 02)511-1906~9 팩스 02)546-4362 이메일 <편집부> kabl@hanmail.net 홈페이지 www.kabl.kr 비매품 ※ 본 지에 게재된 글들은 대한법무사협회의 공식 입장과 다를 수 있습니다.
10월 소소한 일상의 순간, 법무사가 있었네
Contents 2025. 10 October vol. 700 법으로 본 세상 10 열혈 이법의 민생사건부 - 18년 전 가계대출 약정 관련 ‘한도 미사용 수수료’ 연 체금 분쟁 사건(2025) 16 경제적 자유를 위한 자산운용 가이드 - 반드시 알아야 할 자산관리상식 ④ - 실패하지 않는 투자법 22 주목! 이 법률 - 「미등기 사정토지 국유화 특별법」 제정의 필요성과 법 무사의 역할 26 법률고민 상담소 - 민사집행, 재개발·재건축(분양) 분야 30 새로 시행되는 법령 - 「예금자보호법」 일부개정(2025.9.1. 시행) 등 32 요즘 화제의 판결 - 【대법원 2024다204986판결】 분양대금반환의 소 등 83 내가 만난 법무사 - 이혁준 법무사(경기중앙회) 법무사 시시각각 06 현장 리포트 - 대법원, 「2025 세종 국제 콘퍼런스」 개최 34 이슈와 쟁점 - 정부의 배드뱅크 설립 정책과 법무사의 실무적 역할 - 온라인 플랫폼 규제에서 경쟁법과 산업규제의 동거전 략 42 발언과 제언 - 시험합격자 실무수습연수의 현황과 개선방향 - 2025년 합격자 만족도 조사를 중심으로 - 공공기관 발주 구조 개선과 보수 책정 정상화를 위한 제언 - 대법관 30명으로 증원, 적절할까? 48 법무사가 사는 법 - 인생의 절반을 법무사로 살아온, 김진석 법무사 06
현장활용 실무지식 52 맞춤형 최신 대법원 판례요약 - 【2025.7.24.자 2021마6542 전원합의체 결정】 등 56 나의 사건 수임기 - 신참 법무사의 ‘외국인 상속등기’ 고군분투 실전 대모험기 62 고객 상담의 기술 - 상황별 대처법 ④ - 불만 가득한 고객과의 상담법 66 법무사를 위한 챗GPT 활용법 - 챗GPT, 클로드, 제미나이 등 ‘최신 AI’ 활용 가이드 동정 등록 72 협회는 지금 78 법무사 신규등록 · 등록공고 82 편집위원회 레터 - 현재를 살다 슬기로운 문화생활 68 역사속 인물들의 소울푸드 이야기 - 서태후와 ‘동파육’ 70 K-드라마 속 클래식 명곡 - 「지금 우리 학교는」 속 슈베르트의 「사랑스러운 가장조 소나타」 81 내 인생의 명문구 - “포기하지 말고 끝가지 해내라” - 영화 「더 이퀄라이저」 대사 중에서 70 48
법무사 시시각각 — 현장 리포트 세종의 법에서 AI시대 사법까지, ‘법치의 길’을 묻다 대법원, 「2025 세종 국제 콘퍼런스」 개최 06
대법원이 주최하는 ‘세종 국제 콘퍼런스(Sejong International Conference)’가 지난 9.22.~9.23. 서울 신라호텔에서 9년 만에 다시 막이 올랐다. ‘법치주의의 진전과 사법 접근성 향상 (Advancing the Rule of Law and Enhancing Access to Justice)’을 대주제로, 세종대왕의 법철학을 현대적으로 재조명 하고, 인공지능 시대 법원의 역할을 세계적 시각에서 논의하는 자리였다. 조희대 대법원장은 환영사에서 “세종대왕은 법을 권력 강 화를 위한 도구가 아니라 백성을 위한 제도로 운영하였다”며, “오늘날 사법도 법 앞의 평등과 사회적 약자 보호라는 가치를 지켜 나가야 한다”고 말했다. 이어 “이번 콘퍼런스가 AI와 디지 털 전환 시대에 세계 각국 사법부가 직면한 과제를 함께 논의 하고 지속 가능한 정의를 구현하는 계기가 되기를 바란다”고 밝혔다. 이날 행사에는 싱가포르, 일본, 중국, 필리핀, 호주, 그리스, 이탈리아, 라트비아, 남아프리카공화국, 몽골, 카자흐스탄 등 10 여 개국의 대법원장과 대법관들이 참석했으며, 국제형사재판소 (ICC) 전·현직 소장, 세계은행(World Bank)과 OECD 고위 관 계자, 미국·EU 지식재산 전문 법관, 글로벌 법률 테크 기업의 인사들도 함께해 세계 사법계의 관심을 모았다. 또한, 이강천 대한법무사협회장, 김정욱 대한변호사협회 장을 비롯한 국내 법조계 주요 인사들도 초청자로 자리를 함께 해 국제 사법 담론을 공유하며 교류의 폭을 넓혔다. 특별세션 : 백성을 품고 정의를 세운, 세종의 법적 유산 개회식에 이어 진행된 특별세션에서는 ‘백성을 품고 정 의를 세우다’를 주제로 세종대왕의 법적 유산을 기리는 발표 가 이어졌다. 권영준 대법관과 독일 함부르크대학 베르터 사세 (Werner Sasse) 교수는 오늘날의 3심제와 유사한 삼복제(三 覆制)를 시행하고 사법 접근성을 획기적으로 높이고자 한글을 창제한 세종의 법철학과 역사적 의미를 짚으며, 오늘날 법치주 의와 인권 보장의 토대가 됨을 강조했다. 07 2025. 10. October Vol. 700
법무사 시시각각 — 현장 리포트 세션 1 : 법관과 사법부의 독립은 민주사회의 근간 첫 번째 세션의 주제는 “법치주의 : 지속 가능한 정 의를 향한 항해(The Rule of Law: Navigating Towards Sustainable Justice)”였다. 참가자들은 법관 독립은 판사 의 특권이 아니라 시민의 권리로서, 곧 공정한 재판받을 권리를 지탱하는 핵심 장치이며, 정치적 압력이나 사법행 정 권한의 집중, 인사 및 사건 배당의 불투명성 등이 법관 독립을 해칠 수 있다는 데 공감했다. 권오곤 전 구 유고슬라비아 국제형사재판소(ICTY) 부소장은 “사법부는 현재 많은 압력에 직면해 사법부 의 독립성, 공정한 재판을 할 권리가 위협받고 있다”면서 “사법 독립은 민주사회의 근간으로 지속가능한 사회를 위한 필수적 요소”라고 강조했다. 세션 2 : 사법 접근성 확대가 모두를 위한 정의 두 번째 세션은 “모두를 위한 정의 : 평등한 접근으 로 향한 길(Justice for All: Pathways to Equal Access)” 을 주제로 열렸다. 연사들은 “정의는 모든 사람에게 적 용”되어야 하지만, 사법 접근성의 격차(불평등)가 사회적 신뢰를 약화시키고 있다고 지적하며, 비용·정보·지리적 장벽을 줄이고 약자·소수자에게 실질적 구제 수단을 보 장할 필요가 있다고 입을 모았다. 일본, 네덜란드, OECD 관계자들은 자국의 소송지 원제도, 무료법률상담, 징역형 최소화, 디지털 사법 서비 스 성공 사례 등 각국의 경험을 바탕으로 사법 접근성을 높일 수 있는 다양한 제도적 개선 방향을 제시했다. 세션 3 : AI는 보조, 사법의 본질은 인간의 판단 둘째 날인 23일 오전에 열린 세 번째 세션의 주제 는 “AI 시대의 정의 : 법이 기술을 만날 때(Justice in the Age of AI: When Law Meets Technology)”였다. 참가 자들은 인공지능이 사건 분석과 판례 검색, 법률문서 작 성 보조 등에서 효율성을 높일 수 있지만, 판사를 대체할 수는 없다는 점을 분명히 했다. 알렉산더 게스문 필리핀 대법원장은 “AI는 인간을 보조하는 도구일 뿐, 사법의 본질은 인간적 판단에 있다” 고 강조하며, AI는 정의를 더 가깝게 가져다주는 수단이 되어야 한다고 밝혔다. OpenAI, Anthropic, Thomson Reuters & CaseText, LexisNexis 등 글로벌 법률 테크 기업 전문가 들도 참석해 법률지원 수단으로서의 AI 활용의 장점을 제시했다. 동시에 AI 활용의 위험에 대한 경고도 나왔다. 알고 리즘 편향과 개인정보 침해, 책임 소재 불명확 같은 문제 가 해결되지 않으면 사법의 신뢰를 해칠 수 있다는 것이다. 이에 대해 이숙연 대법관은 “국제적 연대와 공동원 칙 확립이 필요하다”며, “법조인과 판사의 책임성을 담보 2 1 08
하기 위한 윤리기준과 가이드라인이 마련되어야 한다.”고 강조했다. 세션 4 : 혁신기술 보호, 사법부의 전문성 중요 마지막 세션은 “혁신 기술의 보호와 사법의 역할 (The Role of Courts in Safeguarding Technology and Innovation)”을 주제로 한국, 미국, EU 등 주요국 판사들 이 지식재산 분쟁과 AI 시대 사법부의 과제를 논의했다. 좌장을 맡은 노태악 대법관은 기술 발전에 발맞춰 판사 의 역량과 사법부의 역할을 재정립해야 한다고 밝혔다. 재클린 응우옌 미국 연방 제9항소법원 판사는 지식 재산 분쟁의 세계화 속에서 “국제적 중복 소송이 효율성 을 저해한다”고 지적하며, 국가 간 협력의 필요성을 역설 했다. 한규현 한국 특허법원장은 전문법원 운영과 기술 전문가와의 협업을 통해 예측 가능하고 신속한 재판을 실현해야 한다고 밝혔다. 이강천 협회장 참석, “법무사도 국민의 사법 접근성 확대의 중요 축” 이틀간의 논의는 결국 한 가지로 모아졌다. 법치주 의와 사법 독립, 국민의 사법 접근권 보장, AI 시대의 공 정성 확보, 혁신 보호와 사회적 균형은 국적을 불문하고 공통의 과제라는 것이다. 세종대왕의 법철학은 600년이 지난 지금도 “백성 을 위한 법”이라는 원칙으로 살아 있다. 이번 콘퍼런스는 그 정신을 오늘의 언어로 다시 확인하는 자리였다. 한편, 이강천 협회장은 이날 조희대 대법원장과 천 대엽 법원행정처장을 만나 이와 같은 콘퍼런스의 취지를 함께 공유하고, “법무사제도 또한 국민의 사법 접근성을 넓히는 중요한 축”이라며, “앞으로 법원과의 협력을 더욱 강화해 국민들의 법률 접근성 확대에 일조하겠다”고 밝 혔다. <사진 : 대법원 제공> 1. 조희대 대법원장 개회사 2. 권영준 대법관의 특별세션 발표 3. 세션 3. 'AI시대의 정의' 토론 모습 4. 이강천 협회장과 조희대 대법원장 5. 이강천 협회장과 천대엽 법원행정처장 3 4 5 09 2025. 10. October Vol. 700
법으로 본 세상 — 열혈 이법의 민생사건부 대출 없어도 연체금이 쌓인다, 마이너스 통장의 함정 18년 전 가계대출 약정 관련 ‘한도 미사용 수수료’ 연체금 분쟁 사건(2025) 이재욱 법무사(서울중앙회) 10
그날도 여느 날처럼 평범한 하루였다. 오랜 지인이 다급한 얼굴로 사무실을 찾아와 뜻밖의 이야기를 꺼내 기 전까지는 말이다. 나는 마침 그동안 골머리를 앓던 복 잡한 등기 사건을 무사히 마친 터라 기분이 한결 가벼운 상태였는데, 지인은 오히려 그런 여유로운 모습을 보고 망설이다가 입을 열었다고 했다. 오늘 소개하는 사건은, 18년 전 의뢰인이 장래에 자 금이 필요할 경우를 대비해 은행과 가계대출 약정을 맺 고 근저당권을 설정했으나 실제 대출은 실행하지 않았 기 때문에 거의 잊고 지내다 최근 은행으로부터 갑작스 레 체납된 연체금을 변제하라는 고지를 받으면서 비롯된 사안이다. 대출 받은 적도 없는데, ‘한도 미사용 수수료’ 연체금 990만 원을 내라고? 의뢰인이 문제의 은행과 가계대출 약정서에 서명을 하고 주택에 근저당권을 설정한 것은 18년 전인 2007년 1월 무렵이었다. 당시 그는 뜻을 품고 공무원 시험에 도전 한 수험생으로, 근처 독서실을 다니며 시험공부를 하면 서 부모님의 도움을 받아 생활하고 있었다. 수험생활이 길어지자 주변에서는 걱정이 많아졌고, 마침 은행에 다니던 매형이 주택담보대출 규제가 강화되 기 전에 가계대출이라도 미리 하나 받아 두면 좋겠다고 하여 얼떨결에 인감과 도장을 보내 약정을 체결했고, 그 결과 근저당이 설정되었다. 이 일이 나중에 화근이 될 줄 은 전혀 모른 채로 말이다. 사회생활 경험이라곤 전혀 없는 수험생 가장의 신분 으로, 실제 대출이 필요할 때 쉽고 유리하게 받을 수 있 도록 매형이 편의를 제공한 것인데, 그에 대해 이것저것 따져 묻기가 쉽지 않았다고 한다. 이후 그는 이 일을 잊고 지냈는데, 가끔씩 등기부등 본 을구에 근저당이 잡혀 있는 것을 볼 때면 “지금이라 도 이 근저당을 말소하려면 어떻게 해야 하나?”, “당시 설 정 비용을 내가 부담하지 않았던 것 같은데 그건 어떻게 되는 걸까?” 하고 주변에 묻기도 하고, 시험에 합격해 자 리를 잡은 후에는 스스로 은행에 연락해 말소 절차를 밟 을까 고민한 적도 있었지만, 실제 대출을 받은 적이 없으 니 크게 문제될 일은 아니라고 여겼다. 그런데 지난 6월, 은행의 상담원으로부터 갑작스레 전화와 문자메시지까지 받았다. “대출금 연체금이 20여 만 원 정도 있는데 당일 23시까지 입금하지 않으면 연체 정보가 신용정보회사에 제공되어 신용등급 하락, 카드 사용 제한 등의 불이익이 있을 수 있다. 바로 상환하지 않 으면 계속 독촉 전화가 갈 수 있다.”는 내용이었다. 의뢰인은 당황스럽기도 하고 보이스 피싱이 의심되 어 “그 은행에 대출이 없는데 도대체 어느 계좌로 입금하 라는 것이냐?”라고 물었으나, 상담원은 “그 계좌번호를 전부 알려줄 수는 없다.”고 해서 의뢰인이 직접 은행에 전 화해 확인해 보니 자신의 이름으로 9,973,702원의 채무 가 조회되는 것을 확인할 수 있었다. 의뢰인이 은행과 가계대출 약정을 맺고 주택에 근저당을 설정한 것은 2007년 1월이었다. 이후 그는 대출을 실행하지 않았기에 문제 될 일이 없다고 여겼으나, 지난 6월 느닷없이 은행으로부터 ‘연체금 20여 만 원을 당일 납부하지 않으면 불이익이 따른다’는 독촉을 받았다. 그러나 이는 마이너스 통장의 한도를 초과한 금액일 뿐, 실제 누적 채무는 이미 1천만 원에 달해 있었다. 11 2025. 10. October Vol. 700
그러니까 은행이 독촉한 20여 만 원은 전체 채무가 아니라, 마이너스 통장의 축소된 한도를 초과한 금액이 었고, 실제 누적액은 이미 1천만 원 가까이 불어나 있었 던 것이다. 은행 대출을 받은 사실이 전혀 없었던 의뢰인은 깜 짝 놀라서 당시 근저당 설정 업무를 도와준 매형에게 연 락해 “혹시 내 이름으로 대출 받은 적이 있느냐?”고 물었 으나 매형은 그런 적이 없다며, “내일 은행에 직접 가서 자초지종을 확인해 보자.”고 했다. 그리고 다음 날, 두 사람이 직접 은행 지점을 찾아 가면서 이 사건의 모든 전말이 드러났다. 2007.1.17. 근저 당권 설정 당시 작성된 대출약정서에 따라 대출 한도가 92,000,000원으로 책정되었고, 본인의 청구가 있을 때 실행되는 소위 ‘마이너스 통장’이 개설되어 있었다. 그런데 문제는 이 마이너스 통장이 “약정한 한도 를 사용하지 않더라도 매달 정기적으로 약 3만 원의 한 도 미사용 수수료가 발생하고, 그 금액에 다시 대출이자 가 붙는 구조”라는 점이었다. 은행 측은 “18년 동안 매달 이러한 한도 미사용 수수료와 이자가 꼬박꼬박 누적되어 2025.6.25. 기준으로 총 9,973,702원이 되었다.”면서, 희 미하게 남아 있는 당시 대출약정서의 사본을 제시했다. 도대체 이게 무슨 일인가. 은행 직원의 설명을 듣는 내내, 의뢰인은 너무도 황당하여 직원의 말이 귀에 잘 들 어오지도 않았다고 했다. 그러나 당장의 신용등급 하락 과 연체 독촉이 두려웠던 나머지 급히 100만 원을 그 마 이너스 통장 계좌로 송금했다. 그러나 곧바로 후회가 밀려왔다. 실제로 대출을 받 지 않았는데 통장이 개설되었다는 이유로 18년간 쌓인 한도 미사용 수수료 연체금을 내야 한다는 것을 받아들 이기 어려웠고, 이제 나머지 돈은 어떻게 해야 하나 막막 한 심정이 되었다. 결국 그는 평소 알고 지내던 나를 찾아 와 도움을 청하게 되었다. 채무부존재확인 소장 작성, 설명의무 위반과 시효소멸 논리 구성 의뢰인의 사연을 들은 나 역시 처음 들어보는 사례 라 황당하기는 마찬가지였다. 우선 의뢰인이 가져온 약정 서 사본을 확인했다. 그러나 인쇄 상태가 지나치게 불량 은행은 대출을 실행하지 않았더라도 매달 한도 미사용 수수료가 발생하고, 그 금액에 이자가 붙는 구조라고 설명했다. 의뢰인은 당황해 100만 원을 입금했지만, 곧 설명의무 위반과 단기시효 완성을 주장해 채무부존재확인 소송을 준비했다. 이후 금융감독원에 민원을 제기했으나 은행은 약정서 원본에 관련 조항이 있다는 입장을 내세웠다. 법으로 본 세상 — 열혈 이법의 민생사건부 12
해 깨알같이 작은 글씨들은 거의 판독불능이었고, 어디에 ‘한도 미사용 수수료’ 조항이 있는지 찾을 수가 없었다. 하지만 은행이 이를 근거로 연체금을 청구하는 이 상 실제 약정서 어딘가에 관련 문구가 있을 가능성이 컸 고, 불명확한 자료만으로 대응 논리를 세워야 하니 사건 이 만만치는 않았다. 어떻든 나는 법적 대응이 필요하다 고 판단했고, 의뢰인을 도와 은행을 상대로 채무부존재 확인의 소를 진행키로 했다. 그날 밤, 소장을 작성하면서 사건의 쟁점을 세 가지 로 정리하며 논지를 구성해 나갔다. 우선은 「약관규제법」 제3조제4항 및 「금융소비자보호법」 제19조에 비추어 은 행의 설명의무 위반을 주장했다. 은행은 대출 실행 여부 와 무관하게 매달 수수료가 발생하고 그 위에 이자가 붙 는 핵심 정보를 사전에 분명히 알렸어야 했지만, 그러지 않았다. 나아가 은행이 주장하는 미사용 수수료와 그 이자 는 「민법」 제163조제1호의 “이자·사용료 기타 1년 이내 의 기간으로 정한 (정기급) 금전채권”에 해당하므로, 3 년 단기시효가 적용된다고 보았다. 따라서 2007.1.17. 이 후 매월 발생한 수수료 채권은 각 발생일로부터 3년이 도래한 때 시효 완성으로 소멸되고, 은행이 독촉 전화 를 한 2025.6.25.을 기준으로 역산하면 2022.6.26.부터 2025.6.25.까지 최근 3년간 누적된 수수료 및 이자합계 인 금 1,934,176원만이 시효가 살아 있고, 그 이전의 연체 금액은 모두 시효 완성으로 소멸했다는 논리의 구성이 가능했다. 일부 입금액 100만 원의 시효이익 포기 추정, 새로운 대법 판례로 반전 그런데 문제는 의뢰인이 급박한 상황에서 100만 원 을 먼저 이체한 사실이었다. 이는 소멸시효가 살아있는 연체금액 1,934,176원 중 그만큼이 공제되어 934,176원 만 현재 남은 채무라고 주장할 수 있는 근거가 되기도 했 으나, 은행 측으로부터 의뢰인이 시효이익을 포기했다고 주장할 여지를 주는 부분이기도 했다. 당시 대법원 판례 는 ‘시효완성 후’ 채무를 변제한 경우, 그 시효완성 사실 을 알고 그 이익을 포기한 것으로 추정한다고 보았기 때 문이다. 이를 어떻게 방어할 것인가. 고민 끝에 나는 이러한 논리를 세웠다. 우선 의뢰인이 급히 100만 원을 이체한 것은 그 채무의 성질이 한도 미사용 수수료라는 사실을 미처 알지 못하고 피고 측이 연체된 대출금을 당일 23시 까지 지급하지 않으면 신용등급이 하락할 수 있으며, 계 속해서 독촉전화가 갈 것이라고 압박하여 이를 해결하고 자 한 것으로서, 의뢰인이 소멸시효가 완성된 것을 모르 고 지급한 것이 너무 자명하다. 또한, 위 100만 원은 18년간 누적된 총액 중 최근 축 소된 대출한도인 970여 만 원을 초과한 20여 만 원을 우 선 충당하기 위해 피고 측 요구에 따라 우선 지급된 것이 고, 나머지 금액 역시 최근에 발생하여 아직 소멸시효가 완성되지 아니한 수수료 부분에 충당하고자 한 것이 원 고의 의사이며 또한 피고 측의 요구였다. 따라서 위 100만 원은 소멸시효가 아직 완성되지 아니한 최근 3년 내에 발생한 한도 미사용 수수료와 이 자 부분에 충당하는 것이 「민법」 제476조(지정변제충당) 의 법리에 맞고, 설사 당사자들이 충당할 채무를 지정하 지 아니하였다 하더라도 이를 채무자에게 변제이익이 많 은 아직 시효가 완성되지 아니한 최근 채무에 우선 충당 하는 「민법」 제477조제2항(법정변제충당) 규정에 부합 한다. 그런데 하늘이 도왔는지 지난 7.24. 시효완성 추정과 관련해 이례적인 대법원 전원합의체 판결(2023다24029) 이 나왔다. 대법원이 기존의 입장을 깨고, 시효 완성 후 채무 승인이 있더라도 이를 곧바로 시효이익 포기로 추 정할 수는 없다고 판시한 것이다. “채무자가 시효완성으로 인하여 그 기산일로 소급 하여 채무에서 해방되는 법적 이익을 누리게 된다는 점 을 알면서도 그 이익을 포기하고 채무를 부담하겠다는 13 2025. 10. October Vol. 700
의사표시를 하는 것은 이례적인 일이다. 보통의 채무자라 면 이처럼 자신의 법적 이익을 스스로 포기하고 굳이 불 리한 법적 지위를 자청할 가능성이 높지 않기 때문이다. 따라서 오히려 경험칙에 비추어 보면 시효완성 후 채무승인은 채무자가 시효완성 사실을 알지 못한 상태에 서 하였을 가능성이 더 높으므로 시효이익 포기의 의사 표시 추정은 경험칙에 근거한다고 보기 어렵고, 오히려 이는 경험칙에 반한다.” 이 판례 덕분에 소장의 주장이 완전한 힘을 얻게 되 었다. 소를 제기하지 않아도 된다. “금융감독원에 민원을 넣어보라.” 소장을 작성한 다음 날, 친한 동료 법무사와 이번 사 건에 대해 이야기를 나누게 되었는데, 그가 하는 말이 “이런 사건은 금융감독원(금감원)에 민원을 넣어 보면 의 외로 쉽게 정리될 수 있다”는 것이다. 나는 그 조언을 고맙게 받아들이고, 즉시 의뢰인과 상의하여 소 제기는 잠시 미루고 은행과 금감원 순서로 민원을 넣어보기로 했다. 먼저 해당 은행 지점에 정식 민 원을 접수했다. 지점은 “2주 내 검토 후 결과를 통지하겠 다”고 안내했다. 그러나 기한이 지나도 연락이 없어 다시 확인하니, 사건을 접수한 직원이 “타 지점으로 발령되어 지점 차원 에서 별도 조치가 어렵다”며, 필요하면 금감원 민원을 제 기하든 소송을 하든 알아서 하라는 취지로 답변했다. 바로 다음 날, 금감원에 연체금 전액 탕감 및 설정 근저당 말소를 구하는 취지로 정식 민원을 접수했다. 그 러자 금감원은 사건을 소위 ‘자율조정 대상’으로 분류하 여 은행에 통보했고, 3주 내 은행이 제시하는 조정안에 의뢰인이 동의하면 사건이 종결되며, 불성립 시 금감원이 재검토하겠다고 안내했다. 의뢰인과 나는 노심초사 조정안을 기다렸으나 은행 은 4주가 지나도록 회신을 하지 않았고, 오히려 콜센터로 부터 “연체금 재발생분을 납부하라”는 독촉 전화, “미납 시 채권추심회사로 이관하겠다”는 협박성 문자만 날아 와, 의뢰인의 쓰린 상처에 소금을 계속 뿌려댔다. 그러다 9월이 되니 그제야 은행에서 연락이 왔다. 본사에서 2007년 약정서 원본을 찾았는데, 그 안에 한도 미사용 수수료 조항이 존재하므로 전액 면제는 곤란하 다는 입장이었다. 또, “이 상품은 20년 만기 구조라 약정 후 장기간 별 도 안내가 없었던 것이고, 그동안은 누적액이 대출한도 범 위 내여서 통지 필요성이 낮았으나, 시간이 지나 대출한 도가 점차 축소되고 누적액이 커져 한도를 초과하게 되자 연락을 드린 것”이라고 해명했다. 은행은 이와 같은 입장 을 그대로 금감원에 제출하겠다며 이메일을 보내왔다. 계약서에 ‘미사용 수수료’ 조항이 없다. 금감원 조정 결정에 은행 측 결국 백기 금감원 민원에 대한 은행의 입장을 확인한 뒤, 나는 약정서 원본 계약서의 선명한 사본을 직접 확인해 보기 로 하고 의뢰인과 함께 지점을 방문했다. 그러나 계약서 어디에도 ‘한도 미사용 수수료’에 관 한 명시 조항은 보이지 않았고, 당연히 기재되거나 체크 표시가 되어 있어야 할 대출 개시일과 만기일, 이자율, 고 정·변동금리 표시, 지연배상금률 등도 모두 공란이었으 며, 오직 대출한도만이 기재되어 있었다. 나는 담당 직원에게 ‘한도 미사용 수수료’ 조항이 정 확히 어디에 있는지를 물었는데, 직원은 한참 동안 약정 서를 뚫어져라 살펴보더니 “사실은 2007년 1월 계약 당 시에 최신 약정서(양식)를 썼어야 하는데, (실수로) 2005 년도 약정서(양식)로 날인해서 그런 것 같다”고 했다. 아니, 이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리인가. 너무 어이 가 없기도 하고, 이제 제대로 길을 찾았다 싶기도 해서 표 정관리를 하고 있는데, 당황한 직원이 지점장실에 들어가 법으로 본 세상 — 열혈 이법의 민생사건부 14
한참을 쑥덕이며 나오지 않는 걸로 보아 그제야 은행은 은행대로 난리가 난 모양이었다. 의뢰인과 나는 은행에서 금감원에 어떤 입장을 내는 지 일단 지켜보기로 했다. 그런데 여전히 소식이 없어 참 다못한 의뢰인이 은행에 전화해 물었는데, 수화기 너머로 들려오는 직원의 목소리가 이번에는 많이 기가 죽어 있 는 것 같더란다. 나는 지연을 방지하기 위해 “7월 12일 오 전 10시까지 결과를 알려달라고 하는 게 좋겠다”고 안내 했다. 그러자 얼마 후 마침내 은행에서 연락이 왔다. “늦어 도 9월 말까지 환출(정정·환급) 처리를 진행하고, 그 절차 가 마무리되면 근저당을 말소하겠다”는 통보였다. 소송까지 가지 않고 이미 입금된 100만 원을 환급 받고 근저당 말소까지 깨끗하게 해결되어 의뢰인도 나도 매우 기쁘기는 했으나, 뒷맛이 씁쓸한 것은 어쩔 수가 없 었다. 은행 측에서 이번 사건에 대해 그 어떠한 사과의 말 도 하지 않았기 때문이다. 의뢰인은 이 일이 그냥 넘어갈 사안은 아닌 것 같다 며 은행에 정식으로 항의해 은행장 이름으로 된 공문 형 식의 사과문이라도 받겠다고 했다. 계약 이후 18년 동안 단 한 차례라도 ‘한도 미사용 수수료’ 발생으로 매달 3~4만 원씩 쌓이고 있다는 사실 을 알려주었더라면, 그리고 의뢰인 측에서 항의했을 때 한 번이라도 본사 창고에 있는 약정서 원본을 찾아 확인 해 봤더라면, 더 근본적으로는 애초부터 제대로 된 계약 서 양식을 사용하고 핵심 항목을 빠짐없이 기재했다면, 이런 분쟁은 발생하지 않았을 것이다. 자신의 은행을 찾아준 고객에게 너무도 무성의하고 오만한 대응이었다. 공교롭게도 며칠 전 주금납입증명서 발급을 위해 같은 은행의 다른(소위 ‘부자’ 동네) 지점을 방문하게 되었다. 처음에는 혼자 갔다가 나중에는 회사 대표와 법인 도장과 통장을 들고 다시 방문했는데, 어디선가 지점장과 팀장이 뛰어나와 “대표님이 오셨는데 재빨리 레드카펫 을 깔아드렸어야 했는데 죄송하다”며 너스레를 떨었다. 같은 은행의 고객이건만 이토록 극명한 대비를 보이 는 응대 모습을 지켜보며, 과연 돈이란 무엇인가에 대한 생각이 하루 종일 머릿속을 떠나지 않았다. 그러나 약정서 원본에는 ‘한도 미사용 수수료’ 조항이 보이지 않았고, 대출 개시일·만기일·이자율 등 주요 항목도 모두 공란이었다. 은행은 결국 100만 원을 환급 처리하고 근저당을 말소하겠다고 통보했다. 소송까지 가지 않고 문제가 해결되었지만, 의뢰인은 사과 한마디 없는 은행 측의 무성의하고 오만한 대응에 씁쓸함을 감추지 못했다. 15 2025. 10. October Vol. 700
시장을 예측하지 않고 ‘오래 보유하는’ 사람이 이긴다 반드시 알아야 할 자산관리상식 ④ - 실패하지 않는 투자법 차칸양 경제인문학자·‘에코라이후’ 배움&놀이터 대표 법으로 본 세상 — 경제적 자유를 위한 자산운용 가이드 16
투자, 꼭 해야 할까? 강의를 다니다 보면 ‘투자 꼭 해야 하나요?’란 질문 을 종종 받는다. 이는 마치 아이에게 ‘엄마가 좋아, 아빠 가 좋아?’ 하는 말처럼 들려 혼자 웃곤 한다. 이 칼럼을 읽는 독자분들은 어느 쪽인가. 투자 꼭 해야 할까? 아니 면 안 해도 될까? 뭐 정답은 없다. 하지만 그럼에도 가장 근접한 답을 드리자면, ‘먼저 나를 돌아보세요’다. 무슨 이야기냐면 개 인의 성향이 제일 중요하다는 거다. 시류에 휩쓸리지 않 는 나만의 꼿꼿함, 이것이 투자에도 필요하다. 사실 코로나 경제위기 전까지만 하더라도 철저하게 개인의 성향을 강조했다. 만약 당신이 투자를 하다 원금 손실이란 현실을 접하게 되었을 때, 매일 밤 악몽을 꾸고 그로 인해 일상생활까지 고통스러워지는 사람이라면 절 대 투자하지 말 것을 권했다. 그냥 욕심부리지 말고 정기 예금이나 적금 이자에 만족하라고 말이다. 일단 사람이 살고 봐야 하니까. 하지만 코로나 이후에는 조심스럽게 ‘그럼에도’ 투자 가 필요하다 강조하고 있다. 왜 그럴까? 결국 물가 때문이다. 과거에는 물가가 그리 높지 않 아 정기예금과 같은 이자를 수령함으로써 물가상승률을 극복할 수 있었다. 하지만 코로나로 인해 물가가 급등함으로써 은행 이자로는 커버가 되지 않는 상황이 이어지고 있다. 즉 이 자를 받더라도 실질적으로는 마이너스가 되고 있는 것이 다(<그림 1> 참조). <그림 1> 명목금리와 실질금리의 비교 1% 명목금리 물가상승률 실질금리 10% -9% 은행의 정기 예·적금은 누구나 쉽게 할 수 있을 뿐 아니라 가장 안전한 상품이라 할 수 있다. 은행이 부도날 가능성도 매우 낮지만, 정부에서 예금자 보호법을 통해 1 억 원(기존 5천만 원, 2025.9.1.부터 상향 적용)까지는 국 민의 돈을 보호해 주기 때문이다. 그래서 과거에는 가장 기본적인 재테크 수단이기도 했다. 하지만 금리가 점점 낮아지고, 반대로 물가는 점점 높아지며 실질금리 마이너스의 시대가 도래했다. 이런 상 황에서 예·적금은 넣으면 넣을수록 손해가 된다. 한마디 로 물가라는 허들을 넘지 못하는 한 나의 자산은 시간이 갈수록 쪼그라들게 되는 것이다. 이를 탈피할 수 있는 방 법은 무엇인가? 바로 투자다. 투자를 해야 하는 이유를 이해할지라도 그럼에도 투자는 꺼려지는 게 사실이다. 역시나 ‘원금손실’이라는 복병 때문이다. 그래서 의외로 많은 사람들이 투자의 세 계를 애써 외면한다. 만약 내가 진실로 투자에 대한 공포 증이 있다면, 그것이 공부를 통해서도 극복될 수 없는 불 “투자는 꼭 해야 할까?”라는 질문은 누구나 한 번쯤 품어보는 고민이다. 코로나 이후 급등한 물가와 낮아진 금리는 더 이상 은행 이자로 자산을 지키기 어렵게 만들었다. 투자는 이제 반드시 해야만 물가를 이겨낼 수 있는 상황이 된 것이다. 이번 호에서는 투자 여부를 결정할 때 가장 중요한 개인의 성향에서부터 실패하지 않는 투자법, 장기투자의 의미, 그리고 국내외 대표 지수의 흐름까지 구체적으로 살펴본다. 재테크를 고민하는 독자들에게 투자라는 화두를 다시 생각해볼 수 있는 길잡이를 제공한다. <편집자 주> 17 2025. 10. October Vol. 700
치병과도 같다면 소극적인 방식이긴 하지만 투자를 하지 않고도 물가를 극복할 수 있는 방법이 있다. 예를 들어 물가상승률이 3%이고, 정기예금 이자율 이 2%라 가정해 보자. 이 경우 실질금리는 –1%다. 해결 방법은 –1%의 간극을 제거하면 되는데, 이는 지출을 통 제함으로써 가능하다. 즉, 실질금리만큼 나의 전체 지출 을 조정하게 되면 결국 물가와의 차이 부분이 사라지게 되는 거다. 자산(=소득)은 수입에서 지출을 뺀 것으로, 이자(수 입)가 줄어들더라도 지출을 같이 조정하게 되면 결국 자 산에 미치는 영향은 사라지기 때문이다. 이럴 경우 물가 가 오르더라도 나의 자산은 줄어들지 않는다. 실패하지 않는 투자가 중요한 이유 필자는 지난 4월호 「자산을 가장 빨리 증식시키는 법」에서 아래와 같이 가장 기본적인 투자 수익률로 ‘물가 상승률 + α’를 제시했다. * 기본적 투자 수익률 = 물가상승률 + α ≒ 약 4~5% 만약 투자를 통해 연 4~5%의 수익을 거둘 수 있다 면, 당신은 성공적인 투자자라 할 수 있다. 왜? 암흑의 괴 물 군단(!)인 ‘물가’를 물리쳤고, 이로써 나의 소중한 자산 을 지켜냈으니까. 이 말은 곧 매년 이 정도 수준의 수익률 만 꾸준히 낼 수 있다면, 당신은 최소 A 등급 이상의 투 자 성적표를 받는다는 의미라 할 수 있다. 가끔 주변에서 20~30%, 50%, 100% 이상의 수익 률을 침 튀겨가며(!) 과시하는 사람들을 만나기도 할 것 이다. 아마도 부러울 것이다. 당연하다, 인간이니까. 하지 만 그런 분들을 격퇴(!)할 필살 질문 하나를 알려드리겠 다. 이렇게 물어보시라. 당장 꽁무니를 빼거나 스리슬쩍 말을 얼버무릴 가능성이 높다. “지난 10년간의 투자수익을 계산했을 때 투자 성적 표는 어떠세요?” 사실 시장 상황이 좋을 때는 수익 내기가 쉬운 편이 다. 그럴 때 사람들은 이만큼이나 벌었다며 자랑을 한다. 하지만 시장이 하락하거나 조정 받을 때는 수익 내기가 매우 어렵다. 이때 대부분의 사람들은 손실을 보게 되고, 가급적 말을 아낀다. 손해 본 것이 자랑은 아닐 테니까. 연 4~5%의 수익률이 중요한 이유가 있다. 10% 이상 의 수익률에 비해 그리 높지 않은 수치이니만큼 반대로 법으로 본 세상 — 경제적 자유를 위한 자산운용 가이드 18
리스크도 낮다. 즉 손실을 볼 가능성이 낮아지는 것이다. 투자에서의 실패는 엄밀히 말해 ‘성공의 어머니’가 아니 다. 그냥 실패고 손실인 거다. 그렇기 때문에 반드시 피해 야 하는 요소라 할 수 있다. 투자를 할 때 실패하지 않아야 하는 이유가 있다. 예를 한번 들어 보자. 매년 10%씩 수익을 내는 사람이 있다. 그러다 6년째 되는 해에 안타깝게도 경제위기를 맞 아 40% 손실을 보았다. 이 경우 총 수익률은 대략적으로 약 10%([10%×5년] - 40%) 정도일까? 정답은 “No!”다. <표 1> 1,000만 원 투자 시 수익률 현황 (5년간 10% 수익과 6년 차 40% 손실 시) 기간원금+수익 계산식 1년 1,100만 [1,000만(원금) + 100만(수익, 1,000만×10%)] 2년 1,210만 [1,100만(원금) + 110만(수익, 1,100만×10%)] 3년 1,331만 [1,210만(원금) + 121만(수익, 1,210만×10%)] 4년 1,464만 [1,331만(원금) + 133만(수익, 1,331만×10%)] 5년 1,610만 [1,464만(원금) + 146만(수익, 1,464만×10%)] 6년 966만 [1,610만(원금) - 644만(손실, 1,610만×-40%)] 위의 <표 1>을 보면 1,000만 원을 투자하여 매년 기분 좋게 10%의 수익을 올리고 있다. 게다가 복리로 적 용되어 수익은 더 올라가며, 5년 차에는 610만 원으로 무 려 61%의 수익률을 기록한다. 하지만 안타깝게도 6년 차 에 불행이 몰려드는데, 40%의 손실을 맞고 보니 수익은 몽땅 날아가고, 거기에 덤(!)으로 34만 원의 원금손실까 지 맞게 된다. 이로써 6년간의 총 누적수익률은 –3.4%가 된다. 어떤가, 기가 막히고 코가 막히지 않는가? 고작 한 번의 손실일 뿐인데 이토록 처절한 실패라니. 돈도 돈이 지만 잃어버린 6년의 시간은 또 얼마나 아까운가. 10% 수익이 아닌 원금손실까지 나는 이유는 ‘역복리(易複利)’ 라는 놈 때문이다. 우리는 복리를 좋은 것이라 생각한다. 물론 이자에 이자가 붙으면 좋다. 하지만 반대로 복리로 커진 수익에 손실이 발생하게 되면 역복리가 작용함으로써 손실이 커 지게 된다. 이와 같은 이유로 투자의 세계에서는 철저히 실패를 피해야만 한다. 물론 어쩔 수 없는 약간의 손실은 피할 수 없다. 하 지만 그 손실 또한 최소화하지 못한다면 전체적인 투자 는 무조건 손실을 떠안을 수밖에 없다. 그럴 바엔 차라리 투자를 안 하는 것이 오히려 이로울 수 있다. 실패하지 않는 투자법, 장기투자가 답이다 <그림 2> 대한민국 코스피 지수 추이 (1980.~2025.8.말 기준) ※ 출처 : Trading Economics 우리나라의 대표 주가지수라 할 수 있는 코스피 지 수 추이에 대해 살펴보자(<그림 2>). 연 4~5%의 수익률은 그리 높지 않아 보이지만, 그만큼 손실을 볼 가능성이 낮다. 투자에서의 실패는 ‘성공의 어머니’가 아니라 단순한 손실일 뿐이므로, 반드시 피해야 하는 요소다. 이처럼 투자의 세계에서는 철저히 실패를 피하는 것이 가장 중요한 원칙이다. 결국 꾸준히 손실을 최소화하는 것이야말로 성공적인 투자로 가는 길이다. 19 2025. 10. October Vol. 700
코스피(KOSPI, Korea Composite Stock Price Index)는 1980년 1월 4일 한국거래소에서 처음 발표하기 시작했는데, 기준가는 100이었다. 그리고 약 45년이 흐른 2025년 8월 말 현재 지수는 약 3,100 수준으로, 시작대 비 약 31배(3100%) 상승했다. 이를 연 성장률로 환산하면 놀라지 마시라, 무려 68%가 넘는다. 즉 1980년에 1억 원을 투자했다면, 현재 최소 31억이 되어 있다는 이야기다. 1 많은 전문가들이 장기투자를 강조한다. 왜 그럴까? 바로 위와 같은 코스피 지수가 그 결과를 말해주기 때문 이다. 그럼에도 많은 사람들은 사고파는 방식(트레이딩) 으로 투자를 한다. 끊임없이 저점을 찾아 매수한 후 그것 이 오르기를 기다린다. 그리고 어느 정도 올랐다면 매도 한 후 다시 이러한 행위를 반복한다. 사실 이런 투자방식은 허점이 많아도 너무~ 많다. 일단 어디(종목, 펀드, 주식, 채권, ETF 등)에 투자할지 결 정해야 하고, 매수 포인트 즉, 저점을 예측해야 하며, 이후 과연 얼마나 오를지 판단해야 한다. 그리고 이것이 운 좋 게(!) 성공하면 다시 다음 타깃을 찾아 도전해야 한다. 즉 끊임없는 예측과 성공적인 결과가 계속 이어져야만 하는 것이다. 하지만 과연 그럴 수 있을까? 투자 전문가들도 어려 워하는 이러한 방식을 일반인들이 도전하여 연전연승할 수 있을까? 당연히 불가능하다. 그렇기 때문에 대다수의 일반인 들이 투자를 통해 꾸준한 성과를 내기 어려운 것이다. 한 마디로 우리는 실패할 가능성이 너무 높은 방식으로 투 자를 하고 있는 거다. 그렇다면 어떻게 투자해야 할까? 판단하지 않는 것 이 답이다. 어차피 정확히 맞히기도 어려운데 왜 굳이 힘 까지 빼가며 예측하려 할까? 그저 시장의 움직임에 맡겨 놓는 것, 그것이 바로 장기투자다. 투자자들이 미장(미국 주식시장), 미장 하는 이유 <그림 3> 미국 S&P500 지수 추이 (1980.~2025.8.말 기준) ※ 출처 : Trading Economics 자, 이번에는 한국이 아닌 미국의 대표 지수 중 하 나인 S&P500 지수의 추이를 살펴보자. 1980년 미국 S&P500의 주가는 약 110포인트였다. 그리고 지금은 6,400을 넘긴 상태로, 당시와 비교해 약 58배가 올랐다 할 수 있다. 굳이 수치로 계산하지 않더라도 위의 <그림 3>을 보면 어떤 느낌이 드는가? 그냥 깔끔 그 자체 아닌가? 한국 코스피와 미국 S&P500 사이에는 한 가지 큰 차이와 공통점이 있다. 먼저 차이점은 한국 코스피의 경 우에는 굴곡이 많다는 것이다. 즉 기간별로 오르내림(변 동성)이 심하기 때문에 투자자의 입장에서 마음 편한 투 자가 쉽지 않다. 올라갈 때는 좋겠지만, 하락할 때는 노심 초사할 수밖에 없는 거다. 하지만 미국 S&P500 지수는 (코스피에 비해) 긴 기 간 상당히 평탄하게 상승하고 있음을 알 수 있다. 머리를 쥐어뜯는 고민을 하며 투자하지 않아도 된다는 거다. 공통점은 어쨌든 두 지수 모두 꾸준히 우상향하고 있다는 사실이다. 물론 같은 기간 미국 S&P500의 주가 가 더 많이 오르긴 했지만, 그럼에도 두 지수 모두 장기 상승하고 있다는 것에는 별다른 이견이 없을 것이다. 1 이는 단순 비교에 의한 것으로 정확한 수치가 아니므로 참고만 하기 바란다. 법으로 본 세상 — 경제적 자유를 위한 자산운용 가이드 20
투자가 아닌 장기보유를 하자 그렇다면 투자의 답은 정해져 있다 하겠다. 고민하 지 말고 장기투자하면 된다. 사서 그냥 오랫동안 보유하 시라. 괜히 사고팔고 하다 실패로 인해 손실을 보지 말고, 그냥 장기적으로 보유만 하고 있으면 투자 성과는 나오 게 되어 있다. 이것이 바로 아주 간단하고 명확한 투자의 인사이트다. 자, 마지막으로 아래와 같은 한 가지 궁금증이 생길 것이다. ‘그래, 지금까지 주가지수가 오른 것은 알겠어. 하지 만 앞으로도 계속 오른다는 보장이 있어?’ 여기서 필자가 “글쎄요, 저도 잘…”이라고 말하면 분 명 김이 샐 것이다. 물론 필자도 100% 장담은 못 한다. 살아보지 않은 미래를 어찌 알겠는가. 하지만 이후에도 상승할 가능성은 매우 크다고 본다. 여기에는 2가지 이유 가 있다. 하나는 기업의 성장이다. 주가지수는 각 기업들의 주가가 상승하며 함께 오른다. 주가가 오른다는 것은 결 국 기업의 성장이라 할 수 있다. 특히 대기업들의 성장세 는 주가를 크게 상승하도록 만든다. 미국 주식시장의 경 우 엔비디아, 애플, 마이크로소프트, 메타(구 페이스북), 아마존 등과 같은 기업들의 주가가 오르면 당연히 미국 S&P500의 주가 또한 같이 올라간다. 즉 이들의 성장세 가 앞으로도 이어지는 한 주가는 계속 상승할 것이다. 다른 하나는 물가다. 물가가 오른다는 것은 곧 자산 의 가격 또한 같이 오른다는 뜻이다. 주식은 자산의 일종 으로 물가가 오름에 따라 함께 상승한다. 물가는 매년 평 균적으로 2%가량 오른다. 그렇다는 말은 주식 또한 최소 물가상승률만큼은 기본적으로 오른다는 의미다. 물가가 오르는 한 (경제, 금융위기와 같은 큰 문제가 발생하지 않는다면) 주식의 가격이 쉽게 떨어지기는 어렵다. 이 2가지 이유로 인해 주가는 과거에 그랬던 것처럼 (상승의 기울기는 예측하기 어렵지만) 우상향할 가능성 이 상당히 높다. 그리고 우리가 투자를 통해 원하는 연 수익률을 4~5% 선으로 가정한다면, 이는 도달하기 어려 운 목표는 아닐 것이다. 참고로 지수에 투자하는 방법은 증권사 어플을 통 해 인덱스 펀드를 사거나 주식시장에서 ETF를 매수하면 된다. 많은 법무사분들이 장기투자를 통해 투자의 세계 에서도 승승장구하시길 바란다. 많은 사람들은 저점을 찾아 사고, 어느 정도 오르면 팔기를 반복하지만 이는 전문가조차 쉽지 않은 방식이다. 코스피와 S&P500 지수는 장기적으로 우상향해 왔듯이, 시장 자체에 맡기는 장기투자가 답이다. 어차피 정확히 맞히기도 어려운 예측에 힘을 쏟기보다, 사서 묵묵히 보유하는 것이 가장 단순하면서도 확실한 방법이다. 21 2025. 10. October Vol. 700
김정준 법무사(경기중앙회) · 본지 편집주간 01 들어가며 지난 1월, 국민권익위원회는 일제강점기 이후 100년 넘게 방치된 미등기 사정토지 문제를 해결하기 위해, 진 정한 소유자가 간단한 절차로 등기를 마칠 수 있도록 하 고 남은 토지는 국가가 관리하도록 하는 특별법 제정을 국토부 등 관련 부처에 권고하였다. 이는 토지 활용도를 높이는 동시에 국민 재산권을 보호하기 위한 제도 개선 방안이다. 미등기 사정토지는 단순한 행정적 누락이 아니라, 역사적·제도적 공백이 현재까지 이어져 온 구조적 과제 다. 국민권익위가 직접 나서 특별법 제정을 권고한 것은, 이 문제가 개인 차원을 넘어 국가적 해결이 필요한 사안 임을 보여준다. 본 글에서는 「미등기 사정토지 국유화 특별법」의 개 념과 역사적 배경을 통해 특별법의 제정이 왜 필요한지 그 입법적 정당성을 살펴보고, 아울러 특별법 제정 시 법 63만 필지 방치된 땅, ‘국유 보존등기’로 새 국면 맞나? 「미등기 사정토지 국유화 특별법」 제정의 필요성과 법무사의 역할 무사가 맡아야 할 실질적 역할에 대해서도 검토해 보고 자 한다. 02 미등기 사정토지의 현황과 발생의 배경 미등기 사정토지는 대한민국의 토지 행정에서 오랜 기간 동안 해결되지 못한 구조적 문제로 남아 있다. 이는 일제강점기 시기인 1912년부터 1935년 사이에 실시된 토 지조사사업과 임야조사사업을 통해 소유자가 ‘사정’된 토지로서, 당시 작성된 토지대장이나 임야대장에는 소 유자가 명시되어 있으나 정작 등기부에는 등록되지 않은 상태의 토지를 말한다. 그 결과, 실질적인 권리 행사가 불 가능한 경우가 대부분이다. 국민권익위에 따르면, 이러한 미등기 사정토지는 우 리나라 전체 땅의 약 1.6%인 약 63만 필지에 달하며, 면 적으로는 5억 4,500만 ㎡에 이른다고 한다. 이는 서울시 전체 면적의 98%에 해당하는 규모로, 공시지가 기준으 로 약 2조 2천억 원에 달하는 막대한 자산이 법적 공백 상태에 놓여 있는 셈이다. 지역별로는 경상북도, 경상남도, 전라남도 순으로 많고, 지목별로는 임야, 도로, 전(田)이 주를 이루고 있다. 법으로 본 세상 — 주목 이 법률 22
특히 농촌 지역이나 개발이 더딘 지역에 집중되어 있어, 지역 균형 발전을 저해하는 요인으로 작용하고 있다. 이 같은 토지는 단순히 개인의 등기 미이행에서 비 롯된 것이 아니라, 역사적·제도적 요인이 복합적으로 작 용한 결과다. 일제는 토지 소유권을 체계적으로 파악하 기 위해 토지조사사업과 임야조사사업을 실시하여 토지 대장과 임야대장을 작성하였다. 당시에는 토지 소유자가 신고를 하면 사정(査定)을 통해 소유권이 확정되었고, 이를 바탕으로 개인이 보존등 기를 신청해야만 법적 소유권을 인정받을 수 있었다. 그러나 당시 등기 수수료 부담, 토지에 대한 권리의 식 부족, 홍보 미흡 등으로 많은 이들이 등기를 하지 않 았다. 이후 강제징용·징병, 6·25전쟁, 월북 등으로 인해 소유자가 실종되거나 사망하면서 등기 절차가 단절되었 다. 특히 전쟁 당시에는 전국의 등기소 중 59개가 소실 되었고, 행정구역 개편과 주소 변경, 이름 변경 등으로 인 해 소유자 확인이 더욱 어려워졌다. 또한 1960년 민법 시행 이후에는 등기가 권리변동 의 필수 요건으로 자리 잡으면서, 미등기 토지는 법적으 로 소유권을 인정받기 어려운 상태가 되었다. 이러한 제 도적 변화는 미등기 사정토지를 더욱 고립된 법적 존재 로 만들었으며, 이후 수십 년간 방치된 채로 남게 된 것 이다. 03 미등기 사정토지의 사회적 문제와 정책적 해결 방안 연구 미등기 사정토지는 개인, 공공, 사회 전반에 걸쳐 다 양한 문제를 야기하고 있다. 개인 차원에서는 토지 소유 권을 행사할 수 없기 때문에, 해당 토지를 매매하거나 개 발하는 것이 불가능하다. 취득시효를 주장하더라도 복잡 한 법적 절차를 거쳐야 하며, 국가를 상대로 소송을 제기 해야 하는 경우도 있다. 이는 개인의 재산권을 실질적으 로 침해하는 결과를 초래하며, 특히 고령자나 농촌 주민 에게는 법적 대응이 사실상 불가능한 경우가 많다. 공공 차원에서는 개발사업이 지연되거나 무산되는 사례가 빈번하다. 미등기 토지가 포함된 지역에서 공공 개발을 추진할 경우, 수용재결 절차에만 4~6개월이 소 요되며, 토지보상금을 공탁한 후에도 소유자가 나타나지 않으면 10년 뒤 국고로 귀속된다. 이 과정에서 행정력 낭비와 예산 손실이 발생하며, 지적정정이나 경계분쟁 등 행정업무에도 차질을 빚게 된 다. 특히 도시재생사업이나 도로 확장, 공공시설 설치 등 에서 미등기 토지가 포함되면 사업 전체가 지연되거나 변 경되는 경우가 많다. 사회적 차원에서는 무단 점유와 불법건축물 설치, 도시계획 차질 등의 문제가 발생한다. 방치된 토지는 불 법 쓰레기 투기장으로 전락하거나, 마을회관 등 불법건 축물이 들어서기도 한다. 이는 환경 문제를 유발하고, 지 역 주민 간 갈등을 초래하며, 도시의 균형 있는 발전을 저해하는 요인으로 작용한다. 국민권익위원회와 조달청에는 방치된 토지의 공적 관리 요구, 개발사업 걸림돌 해소 요구, 사유재산권 행사 제약 해결 요구 등 다양한 민원이 접수되고 있으며, 이는 제도적 해결의 필요성을 더욱 부각시키고 있다. 국가권익위원회에서는 2022년, 이러한 복잡한 문제 를 해결하기 위해 연구용역 사업을 진행하였고, 그 결과 영남대학교 산학협력단(대표연구자 배병일 영남대학교 법학전문대학원 교수)이 「사정토지 일제정비방안 마련을 위한 정책연구」(2022.9.)를 통해 종합적 해결방안을 도출 하였다. 연구는 미등기 사정토지의 정의와 현황을 분석하 고, 조선시대부터 일제강점기까지 이어진 토지 공시 제도 의 변천과정을 살펴보았다. 특히 일제강점기 토지조사사 업과 임야조사사업을 통해 사정된 토지가 등기되지 않은 채 남게 된 배경을 상세히 설명하고 있으며, 이를 통해 제 도적 개선의 방향을 제시하고 있다. 23 2025. 10. October Vol. 700
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