28 29 2026. 1. January Vol. 703 법률고민 상담소 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 법률」에 따르면, 전세사기피해자 여부는 시·도 전세사기피해센터의 조 사와 심의를 거쳐 결정됩니다. 이 결정은 임대인의 형사 책임을 판단하기 위한 것이 아니라, 피해자에게 행정적·제도적 지원을 제공하기 위한 것입니다. 전세사기피해자로 결정되면 주택도시보증공사(HUG)의 각종 지원 사업을 이용할 수 있고, 법원의 경매절차에서 임차인에게 우선매수권 등 일정한 권리가 인정됩니다. 다만, 이러한 절차는 성격과 권한이 서로 다른 기관에서 각각 담당하고 있어, 하나의 절차로 통합해 진행되지는 않 습니다. 전세사기피해자 결정은 행정기관에서, 보증금 회수를 위한 민사 절차는 법원에서, 임대인의 형사 책임을 묻는 절차는 수사기관에서 별도로 이루어집니다. 이에 따라 피해자는 필요한 절차를 각 기관에 개별적으로 신청하고 심사를 받아야 합니다. 전세사기피해자 결정 신청은 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 경매·공매 개시 관련 서류, 집행권원 확인 서류 등을 첨부해 시·도지사에게 제출하는 방식으로 진행됩니다. 국토교통부장관은 신청일로부터 30일 이내에 피해 사실 조사를 마치고, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 결정한 뒤 그 결정문 정본을 신청인에게 송달합니다. 전세사기피해자로 결정되면, HUG를 통해 경매 신청 비용 지원과 함께 임차인인 피해자가 문제된 주택의 소유권을 확보하고 추가적인 법적 분쟁 없이 거주를 이어갈 수 있도록 ‘우선매수권’을 행사할 수 있는지 여부를 확인할 수 있으 며, 각 지역 전세피해센터에서 활동하는 법무사 등 법률가들로부터 법적 절차에 대한 상담 및 절차 지원도 받을 수 있 습니다. 그러나 전세사기피해자로 결정되었다고 해서 임대인이 곧바로 형법상 사기죄에 해당하는 것은 아닙니다. 형사 처벌 은 별도로 판단되며, 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알면서도 이를 고지하지 않고 임대차계 약을 체결했는지 등 고의가 인정되는 경우에 한해 사기죄가 성립합니다. 현재까지는 하급심 판례를 중심으로 판단이 이루어지고 있어 그 기준은 비교적 엄격한 편입니다. 30대 중반 남성입니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 구제 절차를 알아보고 있는데 너무 복잡하네요. 전세사기피해 자 결정은 시청에서 받아야 하고, 민사적인 부분은 법원에서 별도로 진행해야 하고, 형사 문제는 다시 경찰서에 고소 해야 한다고 합니다. 절차가 통합되어 있지 않아 같은 서류와 진술을 여러 기관에 반복해서 제출해야 하는데, 너무 번거롭고, 오히려 피 해자를 더 힘들게 하는 것 같습니다. 이렇게 여러 기관을 따로 다니지 않고 한 번에 해결할 수 있는 방법은 없나요? 또, 전세사기피해자 결정이 나면 임대인에게 사기죄가 성립되어 처벌을 받는 것인지도 궁금합니다. 전세사기피해자 결정은 행정적 지원을 위한 절차로, 형사상 사기죄 성립과는 별도로 판단됩니다. 집행공탁의 경우 채권자에게 별도의 통지서가 발송되지 않는 것이 일반적입니다. 제3채무자나 추심채권자가 공탁을 하면 법원은 이를 전제로 배당절차를 개시하게 되며(민사집행법 제252조), 이후 배당사건이 진행됩니다. 배당절차가 개 시되면 법원은 배당기일을 지정해 채권자와 채무자에게 이를 통지하도록 되어 있으나(동법 제255조), 실제로는 송달이 이루어지지 않거나 이를 인지하지 못해 배당사건의 진행 사실을 놓치는 경우도 적지 않습니다. 배당기일이 지나 배당표가 작성되고(동법 제256조), 이에 대한 이의가 제기되지 않으면 배당은 확정됩니다. 이 과정 에서 채권자가 배당기일에 출석하지 않았더라도, 그 채권자에게 배당될 금액은 공탁하도록 규정되어 있으므로(동법 제 160조 제2항), 배당 사실을 뒤늦게 알게 되었다고 하여 배당금 청구권이 소멸되는 것은 아닙니다. 이미 배당이 확정된 경우에는 배당채권자인 법인의 법인인감증명서(2통), 법인인감도장, 사업자등록증 사본, 법인 등기사항증명서, 법인 명의 통장 사본 등 필요한 서류를 준비해 법무사를 통해 배당금교부신청서를 제출하면 됩니다. 이후 법원이 공탁금출급승낙서를 교부하면, 공탁금출급청구서에 이를 첨부해 출급 신청을 하여 공탁된 배당금을 수령 할 수 있습니다. 이 과정에서 주의할 점은, 배당금이 공탁된 이후 상당한 시간이 경과하더라도 공탁금 자체가 자동으로 소멸되지는 않는다는 점입니다. 다만 주소 변경이나 법인 정보 변경 등으로 법원의 통지를 받지 못하는 경우가 반복되면 배당 사실 을 장기간 인지하지 못할 수 있으므로, 압류·추심 사건을 진행한 이후에는 관할 법원에 배당사건 진행 여부를 수시로 확인하는 것이 바람직합니다. 특히 법인의 경우 대표자 변경이나 본점 이전이 있었다면, 등기부상 주소와 실제 수령 주 소가 일치하는지도 함께 점검할 필요가 있습니다. 결론적으로, 귀하는 관할 법원에서 본인 앞으로 배당이 확정되었는지 여부를 확인한 뒤, 필요한 서류를 갖춰 법무사 를 통해 배당금교부신청과 공탁금 출급 절차를 진행해 배당금을 수령하시면 되고, 설혹 배당기일에 출석하지 못했다 하더라도 공탁된 배당금을 수령할 수 있으니 안심해도 됩니다. 현재 50대 남성으로 소규모 주식회사를 운영하고 있습니다. 거래처로부터 발생한 미수금에 대해 판결을 받은 후 압 류 및 추심명령을 신청하였고, 결정을 받아 제3채무자에게 추심금 지급을 요청하였습니다. 그러나 이미 압류가 경합된 상태에서 제3채무자인 은행이 채권자에게 별도의 통지 없이 집행공탁을 진행하였고, 그 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 그사이 채권자가 이를 인지하지 못한 상태에서 배당사건이 진행되었는데, 최근 법원 에 문의한 결과 제 앞으로 배당된 금액이 있으니 필요 서류를 구비해 방문하라는 안내를 받았습니다. 이런 경우 배당 금을 어떻게 수령해야 하나요? 배당이 확정되었다면, 법인인감증명서 등 필요서류를 구비한 후 공탁금 출급신청을 통해 수령할 수 있습니다. 집행공탁으로 배당된 금액을 뒤늦게 알게 되었는데, 배당금을 수령하려면 어떻게 해야 하나요? 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하고 있는데, 피해자 결정을 받으면 임대인에게 사기죄가 성립되나요? Q . Q . A . A . 민사집행 민사집행 법률고민 상담소 법으로 본 세상 Law Counselor 법무사(인천회) 안중억
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