52 53 2026. 1. January Vol. 703 7년차 감정평가사이지만, 법무사로서는 아직 4개월 차 초보인 필자는 짧은 업력에도 불구하고 요상하리 만큼 종중과의 접점이 많았다. 자신의 종중에도 관심 이 없고 공동시조가 누구인지도, 어느 지파에 속하는 지도 모르는, 소위 “요즘 어린 것들” 중 한 명인 필자 에게 왜 이런 시련이 자주 닥치는 것일까. 현직에 발을 내딛기 시작한 후로 선배나 동기 법무 사들로부터 “종중사건은 가능한 한 피하라”는 조언을 자주 들었다. 하지만 무지막지한 업무 스트레스에도 불구하고 종중사건을 처리했을 때의 쾌감(?)은 이루 말할 수 없었는데, 그간 처리했던 두 건의 종중사건이 나 자신을 비롯해 많은 당사자들에게 큰 기쁨을 가져 다줬기 때문이다. 지금부터 그 자세한 내막을 말씀드 리려 한다. 어느 종중에서 총무를 맡고 있다는 A씨를 처음 만 난 건 필자가 법무사시험에 합격하고 사무소를 개업 하기도 전, 막 집합연수를 마치고 겨우 열흘 쯤 지난 올해 봄이었다. 장소는 감정평가 현장이었던, 경기도 북쪽 민통선 너머에 위치한 어느 임야. 해당 임야는 공익사업(보안을 위해 구체적 사업명 을 밝힐 수 없음을 양해해 주시길 바란다)에 편입되어 공공용지 협의취득 대상이 된 토지로, 필자는 그에 따 른 보상액 감정평가를 위해 저 멀리 이북 땅이 보일락 말락 한 그곳까지 향했던 것이다. 보상현장을 다니다 보면 취득대상 토지의 소유자가 감정평가사를 기다리고 있는 경우가 많은데, 아무래 도 몇억대의 재산권이 왔다 갔다 하는 문제이니 만큼 대부분의 소유자들은 상당히 예민해져 있는 상태로 감정평가사를 맞이한다. A씨 역시 마찬가지였다. 협의조건이 마음에 들지 않을 경우 소송까지 제기할 기세였다. 개인 소유도 아 닌 종중 소유 토지인데, A씨 입장에서 생각해보면 정 말 귀찮고 난감한 문제가 아닐 수 없을 것이다. 수십 명의 종중원의 마음이 같을 리가 없잖은가. 한두 명이 라도 협의에 반대하면 결국 행정심판 및 행정소송으 로 나아갈 수밖에 없는 것이 공익사업에 편입된 종중 소유 토지의 운명이다. A씨가 잔뜩 날이 서 있는 것도 어찌 보면 당연했다. 이쯤에서 감정평가사가 주로 수행하는 보상평가 업 무에 관해 잠깐 이야기해 볼까 한다. 보상평가는 사업 시행자 측 감정평가사와 토지소유자 측 감정평가사가 각 측의 입장에서 유리하도록 감정평가를 진행하는 송경준 법무사(경기북부회) · 감정평가사 되도록 피하라는 종중사건, 어쩌다가 수임하게 되었을까? 데, 그 과정에서 첨예한 의견대립이 발생한다. 보상평 가의 기준이 되는 법률인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘「토지보상법」’)은 소 위 쌍팔년도 시대까지는 “나랏님이 일하시는데 방해 하면 쓰나”라는 생각이 지배적이었기 때문에 ‘취득’에 초점이 맞춰져 있었던 반면, 민주화 이후에는 ‘보상’에 무게가 실리는 방향으로 변화하고 있다. 그러나 대부분의 감정평가사는 이런저런 이유로 사 업시행자 중심 마인드를 가지고 있다. 감정평가 관련 법률은 전문성이 짙어 일반인들이 이해하기 어려운 탓에, 토지소유자가 감정평가액(보상액)을 놓고 다투 기는 매우 어렵다. 이로 인해 불합리한 조건으로, 저가 의 보상액을 받고 협의에 응해주는 경우가 많다. 필자도 법무사 자격을 취득하기 전에는 사업시행자 중심 마인드에 가까웠다. 심지어 토지소유자 측 감정 평가사로서 업무를 수행할 때조차 민원을 제기하는 토지소유자들을 소위 ‘진상’이라고 생각하며 그들의 입장을 진심으로 헤아리지 못했던 것 같다. 하지만 올해는 달랐다. 이제는 어엿한 한 명의 법무 사가 된 것이다. 법무사가 어떤 직업인가? ‘사인(私 人)의 권리보호’를 위해 전장의 최전선에서 싸우는, 사법(私法)의 선봉장이 아닌가. 그 때문인지 문득 토지소유자들의 억울한 입장이 이해되고 안타깝게 느껴졌다. 마침 법무사 자격도 취 득했으니 A씨의 입장에서 돕지 못할 건 또 뭔가 싶어 명함을 내밀며 “당해 보상 건에 대해 법률적 도움이 필요하면 연락을 달라, 법무사 자격도 갖고 있다”고 말하고는 현장을 떠났다. A씨에게 전화가 걸려온 것은 그로부터 두 달여가 지 난 5월 하순께였다. 보상사건과 관련하여 직접 만나 상담을 하고 싶다는 것이었다. 사실 대한민국에서 「토 지보상법」의 최고 전문가는 감정평가사이기 때문에 이와 관련한 상담 역시 감정평가사 업무의 연장선이 라고 할 수 있다. 그러나 A씨는 종중의 재산권을 지키기 위해 감정평 가사가 아닌 법무사로서 필자를 찾아 연락했던 것이 다. 필자는 이 사건을 법무사로서 수임한 첫 사건이라 고 생각하고 있다. 당시 상담의 요지는 두 가지였다. 첫째는 산정된 보 상금에 따라 협의해야 하는지 아니면 불복해야 하는 지, 그리고 둘째는 협의에 응할 경우, 계약서상 수정할 부분은 없는지였다. ① 협의냐 불복이냐? 그것이 문제로다 산정된 보상금에 협의할 것이냐, 불복할 것이냐. 보 상사건의 토지소유자로부터 가장 자주 듣는 질문이 다. 아마도 법무사와 변호사, 행정사도 이런 문의를 종 종 받을 것이다. 이에 대해 답변하려면 「토지보상법」 상 공익사업으로 인한 토지 등의 취득 및 보상절차에 대해 정확히 알고 있어야 한다. 이 절차에 대해 간략 히 설명하면 아래와 같다. 사업인정은 사업시행자로 하여금 공익사업을 위해 토지를 수용할 수 있도록 하는 권한을 부여하는 설권 적 행위로 수용재결의 전제로서 행해진다. 만약 ①단 계에서 협의가 원만하게 성립되면 당시의 감정평가액 을 기준으로 보상 및 토지취득이 이루어지고, 협의가 이루어지지 않는 경우 사업시행자는 수용을 위한 준 비절차로서 사업인정을 받게 된다. 사업인정 후에도 원칙적으로 토지소유자들과 협의 (②)를 거쳐야 함이 원칙이나, 사업인정 전 협의(①)를 거친 경우에는 생략할 수 있다. 다만, 토지소유자가 요 구할 때에는 협의를 거쳐야 한다. 협의가 불발되면 사업시행자는 사업인정고시일부 터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신 원활한 공익사업과 사인의 권리보호, 두 마리 토끼를 잡다 감정평가와 법률실무 융합한, 두 가지 ‘종중토지 공익사업’ 사건 성공기 사례 1 : 사업시행자와 종중 사이에서 성공적인 협의를 이끌어낸 사건 ①사업인정 전 협의(현재 의뢰인이 처한 단계) 또 는 ②사업인정 후 협의 → ③수용재결 → ④이의신청 (행정심판) → ⑤행정소송 ※ 위 ①~⑤의 각 절차마다 별개의 감정평가를 수행 나의 사건 수임기 현장활용 실무지식 나의 사건수임기
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