제2회 한일학술교류회 회의자료

- 148 - 에스크로우제도의 일반론 Ⅱ. 에스크로우의 개념 1. 에스크로우는 중립적인 제 자 또는 중립적인 기관이 쌍방대리인의 자격으로 3 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그 대상이 되는 자산과 관련서류의 일체 를 계약이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다. 4) 부동산거래에 있어 당사자간 권리이전과 그에 대한 대금지급완료까지는 많은 시간과 서류제출이 필요한데 최종 마무리하기까지 어느 한쪽에서 이행불능 등 , 의 사고가 났을 경우 다른 한쪽은 여러 가지로 피해를 입게 된다. 특히 매수인 의 입장은 더욱 불안한 지위에 있게 된다. 5) 그리하여 최종권리이전과 대금지불 완료 시점까지 중립적인 제 자가 개입하여 그러한 모든 절차를 주관하고 당사 3 자간에 직접 주고받는 일이 없게 함으로써 어느 한쪽이 이행을 못할 상황이 되 더라도 다른 한쪽이 그러한 피해를 당하지 않도록 장치를 해놓은 것을 에스크 로제도라 할 수 있다. 이러한 에스크로우제도는 부동산 거래가 발전된 사회일수록 필수적으로 요구 되는 것으로 미국에서 처음 실시되었다 매수인과 매도인간에 계약이 성립되 . 면 중개업자가 에스크로우 회사를 방문하여 매매계약서와 보증금을 전달하게 , 되며 이때 바로 에스크로우가 개설된다. 에스크로우의 유효 성립 요건 2. ( ) 에스크로우는 매도자의 권리증서와 매수자의 매수대금을 교환함으로써 매도 인의 권리가 이전되는 서면계약에 거래당사자들이 동의할 때 존재하게 된다. 4) 이성근 우진형 에스크로우제도의 도입 및 그 활성화방안에 관한 연구 부동산정책연구 호 , , , 1 ,2001. 57면. 5) 우리나라에서는 이러한 관행으로 인해서 매수인은 계약이 체결되는 시점에서부터 소유권이전등기 가 완전히 설정되는 시점까지 많은 위험에 노출되어 있는 것이 사실이다 그 기간 동안 매도인이 . 부동산을 제 자에게 근저당권을 설정하거나 소유권이전등기를 해도 매수인으로서는 이를 막을 방 ‘ 3 ’ 법이 없어 매수인의 매매대금 완불에도 불구하고 매매 부동산에 관한 매수인 앞으로의 소유권이전 등기가 불확실해지게 되는 것이다 또한 매도인의 채권자 등 제 자가 부동산을 가압류 가처분 해 . 3 , 버리는 경우가 발생한다면 매수인은 그로인한 피해를 떠안게 된다.