「日本における賃貸借法の内容と流れと日本司法書士会連合会の役 割」の討論文（質問文）に対する回答 民事裁判ＩＴ化対応委員会副委員長 岩白 啓佑 当方の発表に対し、深く洞察された討論文・ご質問をお寄せいただき、心より感謝申し 上げます。 日本の賃貸借法制の歴史的背景、2017 年債権法改正の意義、借地借家法の複雑な制度、 そして日本司法書士会連合会の実務的役割に至るまで、多岐にわたる重要な論点をご指摘 いただきました。特に、日韓両国の賃貸借制度における対抗要件や敷金保護の仕組みを比 較検討された視点は、大変示唆に富むものです。 いただいたご質問は、日本の法制度の現状と、実務家が直面する課題を改めて深く考察 する大変良い機会となりました。以下、当方の見解に基づき、一つひとつご回答させてい ただきます。 【質問１】 2020 年 4 月 1 日に施行された改正民法は、賃借人保護を強化する目的で、賃貸借に関 する規定を抜本的に見直しました。その主要な変更点の一つが、賃貸料減額の当然主義 （改正民法第 611 条）の導入です。 改正前の民法（旧第 611 条）では、賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した 場合、賃借人が賃料の減額を賃貸人に「請求することができる」とする請求主義が採られ ていました。このため、賃借人が意思表示をしなければ賃料は減額されず、使用できない 部分の賃料も含めて全額を支払い続ける義務を負うという、立場が弱く、請求自体が難し い賃借人にとって不利益な問題がありました。 この問題を解消し、賃借人保護を強化するために、改正民法第611 条では、賃貸物件の 一部が使用不能となった場合、賃借人の請求を待たずに賃料が当然に減額される当然減額 主義へと転換されました。 もう一つの重要な改正点が、原状回復義務から通常の損耗・経年変化を明示的に除外し た規定（改正民法第 621 条）の導入です。 債権法改正以前の賃貸借実務では、最高裁判例が通常損耗や経年変化は賃料に含まれる ものとして原状回復義務の範囲外であるという解釈を確立していたにもかかわらず、賃貸 人側が有利な立場を利用し、通常損耗の原状回復費用を賃借人に負担させる旨の特約が慣 行的に広く用いられていました。この結果、退去時に賃貸人が特約を根拠に通常損耗の補 修費用を敷金から一方的に差し引くケースが多発し、敷金返還をめぐる紛争の最大の原因 となっていました。 改正民法第 621 条において通常損耗・経年変化の除外が明文化されたのは、既に確立さ
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