れていた判例の解釈を法令に組み込むことで法的な強制力を持たせ、不当な実務慣行を是 正し、賃借人保護を強化することを目的としています。この改正により、通常損耗の負担 を賃借人に負わせる特約は消費者契約法第10条により無効と判断されるという判例法理 がさらに明確化され、特約の有効性が厳しく問われるようになり、敷金返還時の紛争予防 に大きな効果をもたらしています。 2020 年 4 月 1 日に施行された改正民法の賃貸借に関する規定は施行からまだ日が浅 く、最高裁判所まで争われた直接的な判例は、発表者の調べる限りではほとんど見当たら ないのが現状です。 しかし、特に原状回復義務からの通常損耗・経年変化の除外（改正民法第621 条）につ いては、改正法施行前から確立されていた判例法理を法律の条文として明文化したもので あるため、今後は従来の判例の解釈を引用するだけでなく、改正民法第621 条を直接適用 して賃借人保護をより確実なものとする判断がなされていくものと推測されます。これに より、賃貸借紛争における法的判断の安定性と予測可能性がさらに高まると期待されてい ます。 【質問２】 ① 定期借地権（借地借家法第22条）と定期借家権（同法第38条）は、従来の賃貸借契 約が賃借人保護に偏重し、結果として不動産市場の硬直化を招いていたという問題意識 から導入されました。 定期借地権の立法目的は、従来の借地権が持つ、半永久的に土地を利用できる強い更 新権によって地主が土地の返還を求めることが極めて困難であったため、土地所有者の 予測可能性を確保し、土地の利用を終了させる明確な手段を提供することにあります。 そして、この制度の政策的必要性は、確実に土地が返還される仕組みを設けること で、長期間利用されないまま放置されていた土地の流動性を高め、地主が安心して土地 を貸し出せる環境を整備し、新規の土地利用や不動産開発を促進することです。 一方、定期借家権の立法目的は、従来の借家契約が正当事由がない限り更新されると いう強い賃借人保護原則から、賃貸人が契約で定めた期間の満了をもって確定的に建物 を回収できる仕組みを創設することです。 その政策的必要性は、将来自己使用の予定がある物件や、一時的な利用を目的とする 物件など、市場の多様なニーズに対応できる柔軟な賃貸借制度を提供することにありま す。これにより、賃貸人が安心して空室を賃貸に出しやすくなり、供給側のインセンテ ィブを高めることを意図しています。 ② 定期借地権と定期借家権の導入をめぐっては、それぞれ賛否両論がありました。 定期借地権については、賛成意見として、再開発や土地の有効利用を促進するという 市場の柔軟性確保の観点が挙げられました。永続的な借地慣行の下で土地が固定化して
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