48 第2主題 日本에서 賃貸借法의 內容과 흐름, 日本司法書士会連合会에서의 役割과 對應方案 3-3. 適用範囲と対抗要件 借地借家法の適用対象は、建物所有を目的とする土地の賃貸借(借地)と建物の賃貸借 (借家)に限定されます。 これは、居住·営業基盤としての安定確保という同法の趣旨を 反映したものです。 賃借権の第三者対抗要件については、民法の登記主義が原則ですが、賃借権登記は実 務上あまり行われておらず、賃借人にとって実効性の低い手段でした(賃借権の登記は 年々減っており、2020年代の統計では4000件台で推移しています。)。 そこで、登記主 義を修正した特別の規定が設けられており、借家については、建物の引渡しを受けてい れば登記なくして第三者に対抗できます(借地借家法31条)。 また、借地については、借 地上の建物が借地権者名義で登記されていれば、土地賃借権の登記がなくとも対抗力 を有します(同法10条)。 これらの規定により、賃借人は登記という煩雑な手続きを経ずとも一定の保護を受 けることが可能となり、実務に即した柔軟な制度運用が実現されています。 3-4. 存続期間と更新制度 借地借家法は、民法の存続期間制限を修正し、借主保護のための最低期間を定めてい ます。借地については、存続期間は30年以上でなければならず(借地借家法3条)、最初の 更新時には20年以上、その後の更新時には10年以上の期間が保障されます(同法4条)。 また、借家については、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがないものと みなされています(同法29条)。 更新制度については、期間の定めの有無を問わず、借主保護を中心とした制度設計が なされています。 貸主が契約の更新を拒絶する場合には、後述する「正当事由」の存在 が必要とされ、単なる期間満了では契約は終了しません。 この制度により、借主の安定的な利用が制度的に保障され、居住権や営業基盤の継続 性が確保されています。
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