第20回 韓·日 學術交流會 (2025. 11. 21.) 49 3-3. 적용 범위와 대항 요건 차지차가법의 적용 대상은 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차(차지)와 건 물 임대차(차가)로 한정됩니다. 이는 주거 및 영업 기반으로서의 안정성 확보라 는 이 법의 취지를 반영한 것입니다. 임차권의 제3자 대항 요건에 대해서는 민법의 등기 주의가 원칙이지만, 임차권 등기는 실무상 이루어지는 경우가 많지 않고, 임차인에게는 실효성이 낮은 수단 이었습니다(임차권 등기는 해마다 감소하고 있으며, 2020년대의 통계로는 4,000 건대로 추이하고 있습니다.). 그래서 등기 주의를 수정한 특별 규정이 마련되었 고, 차가의 경우는 건물을 인도받았다면 등기 없이 제3자에게 대항할 수가 있습 니다(차지차가법 제31조). 또, 차지의 경우는 차지상의 건물이 차지권자 명의로 등기되어 있다면 토지 임차권 등기가 없어도 대항 능력이 있습니다(동법 제10조). 이러한 규정에 의해 임차인은 등기라는 번잡한 절차를 거치지 않고도 어느 정도의 보호를 받을 수 있게 되었고, 실무에 따른 유연한 제도 운용이 실현되 었습니다. 3-4. 존속 기간과 갱신 제도 차지차가법은 민법의 존속 기간 제한을 수정해서 임차인 보호를 위한 최소 기간을 정하고 있습니다. 차지의 경우 존속 기간은 30년 이상이어야 하고(차지 차가법 제3조), 최초 갱신 시에는 20년 이상, 이후 갱신 시에는 10년 이상의 기간이 보장됩니다(동법 제4조). 또, 차가의 경우 기간이 1년 미만인 건물의 임 대차는 기간을 정하지 않은 것으로 간주됩니다(동법 제29조). 갱신 제도는 정해진 기간의 유무에 관계없이 임차인 보호를 중심으로 설계되 어 있습니다. 임대인이 계약 갱신을 거부하려면 이후에 설명하는 '정당 사유'가 존재해야 하며, 단순한 기간 만료만으로는 계약이 종료되지 않습니다. 이 제도에 의해 임차인의 안정적 이용이 제도적으로 보장되고, 거주권과 영 업 기반의 연속성을 확보할 수 있습니다.
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