50 第2主題 日本에서 賃貸借法의 內容과 흐름, 日本司法書士会連合会에서의 役割과 對應方案 3-5. 借賃の規制と更新拒絶の要件 日本の借地借家法は、借賃に関しても一定の規律を設けており、借主が不当な家賃増 減に直面することを防ぐため、借地借家法11条及び32条が定められています。 すなわち、「土地·建物に対する租税その他の負担の増減、土地·建物価格の変動、近 傍同種建物の借賃との比較その他経済事情の変動」により、既存の借賃が不相当と なった場合には、当事者はいずれも将来に向かって借賃の増額または減額を請求する ことができるとされています。 この制度は、貸主·借主双方に開かれており、一方的な家賃引上げや一方的な据置き を許さず、経済的事情に応じて借賃を適正化する役割を果たしています。 実務上は、 多くの場合まず交渉が行われ、合意に至らないときは裁判所に訴訟が提起され、裁判所 が「相当賃料」を認定します。 したがって、借賃規制は「直接的に価格を固定する行政的 規制」ではなく、「事後的に相当性を確保する司法的規制」という性格を有している点に 特色があります。 契約期間の満了に際して、貸主が更新を拒絶し、賃貸借契約を終了させるためには 「正当な事由」の存在が必要です(借地借家法6条、28条)。 正当事由の判断においては、土地·建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従 前の経過、利用状況、賃貸人·賃借人双方の使用必要性の比較衡量、立退料の提供などが 考慮されます。 判例は、これらの要素を総合的に衡量し、社会的に納得し得る合理的な 理由があるかどうかを判断しています。 立退料の提供は、正当事由を補完する要素と して重要な意味を持ちます。 3-6. 定期借家制度 借地借家法により導入された定期借地制度(借地借家法22条)、定期借家制度(同法38 条)は、契約で定めた期間が満了すると更新なく終了する制度です。 これは、従来の強 力な借主保護を緩和し、貸主の予測可能性を確保することを目的としています。 定期借地·借家契約の成立には、公正証書等の書面によらなければなりません。 ま た、定期借家の場合、契約締結前に貸主は借主に対して「期間満了により更新がなく終
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