第20回 韓·日 學術交流會 (2025. 11. 21.) 51 3-5. 임대료 규제와 갱신 거부 요건 일본의 차지차가법은 임대료에 관해서도 일정한 규율이 마련되어 있으며, 임 차인이 부당한 임대료 증감에 직면하는 것을 방지하기 위해 차지차가법 제11 조 및 제32조가 정해져 있습니다. 즉, ‘토지 및 건물에 대한 세금이나 기타 부담의 증감, 토지 및 건물 가격의 변동, 주변 동종 건물 임대료와의 비교 및 기타 경제 상황의 변화’에 따라 기존의 임대료가 부당해진 경우, 양 당사자는 향후 임대료 인상 또는 인하를 청구할 수 있도록 되어 있습니다. 이 제도는 임대인과 임차인 모두에게 개방되어 있으며, 일방적인 임대료 인상이 나 일방적인 유지는 허용되지 않고 경제 상황에 따라 임대료를 적정하게 조정하는 역할을 하고 있습니다. 실무상으로는 대부분의 경우 먼저 협상이 이루어지고, 합 의에 이르지 못하면 법원에 소송을 제기하며, 법원이 ‘합당한 임대료’를 인정합니 다. 따라서 임대료 규제는 ‘직접적으로 가격을 고정하는 행정적 규제’가 아니라 ‘사후적으로 정당성을 확보하는 사법적 규제’의 성격을 띠는 것이 특징입니다. 계약 기간이 만료되었을 때 임대인이 갱신을 거부하고 임대차 계약을 종료시 키기 위해서는 ‘정당한 사유’가 존재해야 합니다(차지차가법 제6조 및 제28조). 정당한 사유를 판단할 때는 토지 및 건물의 사용을 필요로 하는 사정, 임대차 에 관한 종전의 경과, 이용 상황, 임대인 및 임차인 쌍방의 사용 필요성 비교 평 가, 퇴거 비용 제공 등이 고려됩니다. 판례는 이러한 요소를 종합적으로 평가하여 사회적으로 납득할 수 있는 합리적인 이유가 있는지 여부를 판단하고 있습니다. 퇴거 비용 제공은 정당한 사유를 보완하는 요소로서 중요한 의미를 가집니다. 3-6. 기간부 차가 제도 차지차가법에 의해 도입된 기간부 차지 제도(차지차가법 제22조)와 기간부 차가 제도(동법 제38조)는 계약으로 정한 기간이 만료되면 갱신하지 않고 종료 되는 제도입니다. 이는 기존의 강력한 임차인 보호를 완화하고 임대인의 예측 가능성을 확보하는 것을 목적으로 합니다. 기간부 차지 및 차가가 성립되려면 공정증서 등 서면을 작성해야 합니다. 또, 기간부 차가의 경우, 계약을 체결하기 전에 임대인은 임차인에게 ‘기간이 만료
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