법무연구 1권 창간호(2010.3)

- 94 - 의 권리가 이전되는 서면계약에 거래당사자들이 동의할 때 존재하게 된다. 에스크로우에서 매도자와 매수자는 계약당사자 또는 본인이 되고, 금융업자가 관련 되어 있다면 금융업자도 에스크로우의 보호를 받을 필요가 있는 계약당사자가 된다. 대부분의 에스크로우 절차가 시작될 때는 부동산 매매 계약서와 보증금 영수증이 있 어야 한다. 나중에 에스크로우 지침서가 첨부되는데, 계약당사자들의 뜻에 따라 작성 된 지침서에 계약당사자들이 서명을 하면, 법적으로 완전한 구속력이 있는 에스크로 우 계약이 성립된다. 계약당사자가 자신이 서명한 계약조건들에 따라야 하는 것처럼 에스크로우 직원도 에스크로우 지침서에 조건들을 따라야 한다. 나. 에스크로우 계약이 성립되려면 아래와 같은 사항들이 충족되어야 한다. 7) 가. 구속력 있는 계약(binding contract) 매수인과 매도인 사이에 구속력이 있는 계약이 있어야 한다. 그 계약은 구매계약, 보증금 영수증, 토지계약, 선택권, 교환계약 또는 다른 법적 구속력을 가지는 것이라 할 수 있다. 나. 조건부 인도(conditional delivery) 에스크로우 회사에 이전증서가 조건부로 인도되어야 한다. 이전증서에는 부동산 매 매와 관련되는 제반 비용 일체, 매도인이 매수인에게 부동산의 소유권을 양도한다는 증서, 융자서류 및 기타 요구되는 서류들이 포함된다. 다. 제3의 독립적인 당사자(third party) 매도인과 매수인을 쌍방대리 하는 제3의 독립적인 당사자가 존재해야 한다. 일반적 으로 이 제3의 독립적인 당사자는 에스크로우 회사가 된다. 3. 에스크로우 직원의 업무 에스크로우 직원은 매수인과 매도인 모두에게 개인 비서와 같은 역할을 수행한다. 7) 이성근, 앞의 책, 23면.