법무연구 1권 창간호(2010.3)

- 99 - 승인한 것으로 간주한다는 문구가 있다. 여기서 사전 권원조사 보고서는 매수인이 매도인의 주택을 구입할 때, 그 매도인 의 부동산이 어떤 상태에 있는가를 보여주는 보고서이다. 에스크로우가 개설되면, 에스크로우 직원은 권원조사를 신청하게 된다. 본 권원 조 사를 통해서 현재의 소유주가 법적으로 완전한 소유권을 가지고 부동산을 매각하는 지, 부동산을 거래함에 있어서 하자는 없는지 여부를 조사하게 된다. 14) 다. 주택자금대출자의 요구(Lender s Demand) 및 매수인의 대출요구 있는 경우 매도인이 소유하고 있던 주택을 팔기 위한 에스크로우가 시작되면, 자금대출자는 전에 이 주택을 구입할 때 대출을 받았던 자금의 잔여분에 대한 청산을 요구한다. 이 것을 주택자금대출자의 요구라고 한다. 만일 이 경우 매도인이 조기상환에 대한 벌칙이 있는 자금대출을 받은 것이라면, 매도인은 그에 대한 벌칙을 이행하여야만 현재의 에스크로우를 완료할 수 있다. 한편, 에스크로우가 시작되면 판매관리인(Selling Agent)이 대출담당자에게서 매수인 의 대출을 처리한다. 그 후 바로 에스크로우 회사의 담당자에게 대출담당자의 연락처를 알려주면 에스크로우 담당자는 대출담당자와 접촉을 통하여 대출에 필요한 모든 서류를 Emanuel, Steven, Property, N.Y., New Rochelle, Emanuel Law Outline, 1980, at 474 ; Olin L. Browder Jr., Roger A. Cunningham, Joseph R. Julin, Allan F.Smith, Basic Property Law (Minnesota, St. Paul, West Publishing Co., 1979), at 956 참조. 14) 미국의 레코딩 시스템하에서 등록소에서는 권원(title)에 영향을 미치는 관련 증서(instruments) 들을 복사하여 보관자로서의 역할을 할 뿐이어서 권원의 상태에 대한 정보가 필요한 매수인은 매매계약에 앞서 매도인이 진정한 소유자임을 확인할 필요가 있다. 그런데 위에서 본 바와 같 이 레코딩 시스템하에서 권원에 미치는 관련 서류들은 권원 자체를 공시하는 것이 아니기 때 문에 우리나라의 경우처럼 등기소에 가서 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급하는 것만으 로는 현재의 권리자를 확인할 수 없다. 따라서 레코딩 시스템하에서는 등록된 서류에 의하여 권원의 연속과 권원의 하자 및 권원에 대한 부담을 조사하여 해당 부동산의 현재의 권리관계 를 확인할 권원조사의 필요성이 있게 된다. 그런데 구체적으로 특정한 부동산의 권원을 조사하 기 위하여는 登錄所에 등록되어 있는 날인증서는 양도인․양수인 색인부에 의해 하나 하나 조 사하여야 하고, 권원의 연속이 중단된 부분에 대해서는 검인법원이나, 기타 기관이 보관하고 있는 권원을 증명할 수 있는 증서를 다시 조사하여야 한다. 그러나 권원조사는 보다 전문적인 기술을 가진 자이어야 가능하고 오랜 시간과 많은 비용을 요한다. 이에 권원회사(title companies)가 자체의 사적 등록부를 모아 그것을 필지별로 재구성한 title plant를 보관하고 있 다. 일반인은 공적 등록조사에 의한 권원조사의 불편을 극복하고, 보다 효율적인 권원조사를 위하여 분산되어 있는 여러 등록기관의 권원증서를 권원회사의 title plant로 권원조사를 한다.