법무연구 6권(2016.8)

부동산경매절차에 나타난 실무상 위험요소 / 박재승 183 Ⅰ. 시작하는 말 부동산경매는 2002. 7. 1. 제정 민사집행법이 시행되면서 배당요구종기제도와 인터넷 등에 의한 기록열람제도가 새로 도입되고 인도명령의 요건이 완화됨으로써 지금처럼 모 든 국민이 자유스럽게 매수경쟁에 참여할 수 있는 제도로 자리 잡았다. 법원부동산 경 매의 장점은 다섯 가지로 요약할 수 있다. 첫 번째는 저렴한 가격의 매수 가능성, 두 번째는 전국적이고 다양한 목적물의 정보 취득, 세 번째는 부동산의 특성이 전문가에 의하여 평가, 조사되어 기망행위를 막을 최 소한의 장치가 되어 있고, 네 번째는 중개수수료가 절감되고, 다섯 번째는 토지거래허 가가 면제된다는 점일 것이다. 그러나 가장 큰 장점은 시가보다 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있다는 점일 것이다. 이는 사실상 시가를 나타내는 감정가(최초 입찰가격)에 대비한 각 부동산의 평 균매각가율을 살펴보면 알 수 있다. 1) 위와 같은 장점이 있는 반면에 부동산중개사 등을 통한 일반거래에 비하여 위험성이 크고 그 위험을 대부분 본인이 부담하여야 한다. 따라서 배당요구종기제도와 인터넷 열람제도가 부동산경매제도의 대중화를 이끌어 왔 듯이 부동산 경매를 한 단계 업그레이드하여 활성화시키기 위하여서는 매수희망자들의 위험성을 감소시킬 수 있는 보완대책으로서의 입법적 차원(법률, 규칙, 예규)에서의 대 책과 보험제도를 통한 매수인의 보호제도 등을 도입하여야 할 것이다. 1. 부동산경매절차의 연혁과 특징 가. 부동산경매의 특징 ⑴ 사법상 매매와 공법상 처분의 성질의 겸유 부동산경매는 사법상 매매의 성질을 보유하고, 다른 한편으로는 법원에 의해 소유자 의 의사와 관계없이 그 소유물이 처분되는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 1) 2015년말 기준 법원통계에 의하면 전국부동산경매건수는 164,290건, 매각가율은 34.7% 평균낙찰가율은 72.4%, 낙찰가율은 아파트로 89.8%로 최고이고 상가로 59.2%로 최저이다