법무연구 6권(2016.8)

부동산경매절차에 나타난 실무상 위험요소 / 박재승 185 법원은 매각기일 2주 전부터 매각물건명세서와 현황조사서. 감정서를 대법원경매사이 트와 법원에 개방하여 매수희망 물건에 대한 정보 분석을 돕고 있다. 구 경매제도에서 는 한 책뿐인 기록을 직접 열람하여야 하였으므로 시간적, 공간적 제약으로 물건에 대 한 정보취득이 쉽지 않아 최저매각가격이 저감되는 결정적인 요인이었다. 3) (3) 인도명령의 요건 완화 민사집행법에서는 임차인의 경우 구 경매제도에서와 달리 점유시기를 불문하고 매수 인에게 대항할 수 없으면 인도명령의 대상이 되도록 함으로써 임차인들과의 명도소송이 대부분 줄어들었다. Ⅱ. 부동산경매절차에서의 위험요소의 분류 부동산경매에서의 위험요소는 이론적인 부분(법규 및 판례 등)과 함께 실무관행을 함 께 검토하여 그 위험성을 확인하는 것이 중요하다. 법원이나 사법보좌관의 실무관행이 더 큰 위험요소로 작용할 수도 있기 때문이다. 위험요소의 분석과정은 등기부상 소멸기 준권리를 중심으로 임차인에 대한 부담을 포함한 매수인의 부담을 분석하는 1차 권리분 석과정과, 토지이용계획확인원 등의 부동산공부와 현장답사를 통하여 나타나는 지역적, 개별적 요인을 경제적 요인과 함께 파악하는 2차 권리분석을 통하여 이루어진다. 1. 권리분석 권리분석 과정은 1차적으로 민사집행법 제144조 제1항 2호의 매수인이 인수할 부 담 4) 을 분석하여 말소촉탁 대상이 되는지를 판단하는 것과 임차인이 있는 경우 임차권 이 소멸 대상이 될 수 있는가를 분석하는 것이다. 이 과정에서 우선 숙지해야 할 용 어가 최선순”라는 개념과“소멸기준권리 (등기)”또는“말소기준권리 (등기)”라는 개념이다. 5) 2) 최선순위임차인의 배당요구 여부에 따라 매수인의 부담이 달라지므로 . 법원은 직권 또는 최고가 매수인의 선택에 따라 매각불허신청 , 또는 매각허각결정에 대한 취소조치를 할 수밖에 없었다. 3) 구 경매제도하에서는 경매전문업자들이 순번을 정하여 열람대와 기록을 점령함으로써 일반국민이 기록을 열람한다는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가까웠다. 4) 제144조① 2(매각대금 지급 뒤의 조치) 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하 는 등기 5) 주택임대차보호법이 생기기 전에는 등기부만을 기준으로 한 말소촉탁대상등기가 문제여서 말소기준등기