법무연구 6권(2016.8)

186 법무연구 제6권 (2016. 8.) 매수인에게 인수되지 않는 부동산의 기입등기인지 소멸되는 임차권인지의 여부는 오 로지 등기부만을 기준으로 하여야 하고 등기되지 않은 우선권 있는 권리를 기준으로 하 여서는 안 된다. 6) 권리분석에서 “최선순위”란 위 “소멸기준권리 (등기)”보다 빠른 권리를 말한다. 소멸기준권리가 될 수 있는 등기는 등기부에 등재된 저당권(근저당권), 가압류. 강제경매신청 . 담보가등기와 또한 전세권자가 배당 요구한 경우, 담보가등기로 신고한 소유권이전등기청구권 가등기 중에서 가장 빠른 등기이다. 원칙적으로 경매절차에서 부 동산을 매수하는 매수인은 소멸기준권리보다 후순위의 임차인등의 권리를 인수하지 않 는다. 2. 부동산경매에서의 위험한 권리나 물건의 유형 부동산경매에서의 위험요소인 위험한 권리나 물건을 아래 표와 같이 분류할 수 있다. 부동산경매에 나타난 위험한 물건, 권리의 분류 소유권상실의 위험 ①최선순위 소유권이전청구권가등기 ②최선순위 가처분③최선순 위 환매권 ④독립성을 상실한 구분건물의 취득⑤인수조건부 전 소유자에 대한 가압류 ⑥원인무효 등기 추가부담의 위험 ①유치권 ②대항력 있는 최선순위 임차인 ③말소되지 않는 최선 순위전세권 사용제한의 위험 ①법정지상권 ②최선순위 지상권 ③분묘기지권 ④맹지 ⑤외국인 이 임차인인 부동산 ⑥외국공관 형사책임 등의 위험 ①위법 건축물 ②폐기물이 쌓인 공장 등 매각절차 중의 위험 ①주무관청의 처분 불허가 ②농지취득자격 미취득 라는 용어가 학술적으로 사용되었으나 임대차보호법이 생긴 이후에는 주택임차인이나 상가임차인의 권리 는 등기된 권리가 아니어서 말소촉탁의 대상이 아니고 소멸여부를 판단하게 되므로 “소멸기준권리”라 는 용어가 더 적합하다. 6) 김병학 “경매부동산 권리분석에서의 유의점” 2004년 18면, 법무사저널 , 서울중앙법무사회