법무연구 6권(2016.8)

부동산경매절차에 나타난 실무상 위험요소 / 박재승 201 7. 상가건물임대차보호법 가. 상가건물임대차보호법 관련 위험요소 (1) 상가임대차보호법상 보호대상인지 확인이 곤란한 경우가 적지 않다. (가) 소유자의 동의를 받고 용도를 변경하였는지를 매수희망자가 알기가 어렵다. (나) 한 건물에 상가건물임대차보호법의 보호대상과 주택임대차보호법의 보호대 상, 아무런 보호받지 못하는 임차인이 섞여 있고, 사업자등록과 , 주민등록을 모두 신고한 경우도 있어서 어떤 보호대상인지 판단이 어려운 경우도 있다. (다) 권리금 보호규정과 관련하여 임대차기간이 남은 경우 최우선 상가임차인이 배당요구를 하지 않는 경우도 있다, (라) 고액임차인과 일반임차인의 보호규정이 다르다. 27) (마) 권리금 규정이 적용되지 않는 상가도 있다. 28) 나. 상가건물임대차보호법 관련 위험부담 (1) 최선순위 임차인의 임대차보증금 반환채무를 인수하게 된다. (2) 임차권이 소멸하지 않으므로 임차인의 부속물매수청구권도 인수하여야 한다. (3) 임차권이 소멸하지 않으므로 최선순위 임차인의 권리금관련 의무도 승계한다. 다. 상가건물임대차보호법 제2조의 상가에 대한 판례를 기준으로 상가인지를 살펴보면 (1) 위 보호법상 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 27) 상가임대차보호법의 개정으로 위법시행령 제2조에 정한 일정액이상의 보증금의 상가임차인 (고액임차인 도)도 일부적용을 받는데 이에는 계약갱신요구권 , 대항력, 권리금 보호조항과 제3기의 차임연체시 해지 계약기간, 보증금, 차임 등의 기존 임대차권리에 대한 승계가 적용되나, 묵시적 갱신조항(제10조④),제 10조⑤(묵시적 갱신에서 임차인의 계약해지효력발생 기간), 우선변제권은 부여되지 않았다. 따라서 최우 선순위가 아니면 대항력으로 보호받을 수 없고, 배당요구권도 없어서 전세권이나 임차권등기가 필요하 다. 28) 권리금에 관한 규정은 유통산업발전법 제2조의 대규모점포 등은 제외된다.