법무연구 6권(2016.8)

부동산경매절차에 나타난 실무상 위험요소 / 박재승 207 Ⅳ. 부동산경매절차에서의 논쟁요소가 있는 몇 가지 연구과제 및 제안 1. 논쟁이 있는 몇 가지 연구과제 가. 부동산경매절차로 상가를 매수한 경우 임차인의 권리금 규정을 승계하는지에 대하여 (1) 긍정설은 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)에 근거하여 경매절차의 매 수인도 임차인의 권리금 규정을 승계하여야 한다. 47) (2) 부정설은 상가건물임대차보호법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)에 근거하 여부동산경매로 상가를 매수한 경우에는 권리금 규정은 적용되지 않는다. 48) (3) 절충설은 사견으로 임차인이 배당요구를 한 경우에는 부정설로, 배당요구를 하 지 않은 경우에는 긍정설로 절충하는 것이다. ①임차인이 배당요구를 하면 임대차가 종료되므로 권리금 규정은 적용되지 않는다(부정설). ②상가건물임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)를 근거로 임차인이 최선순위임차인으로 배당요구를 하 지 않거나, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권의 경우에는 임대차 기간이 남아있거나 보증금이 전액 변제되지 않은 경우에는 임대차계약이 완전히 해 제된 것이 아니므로 임차인은 권리금을 보호받을 수 있을 것으로 본다(긍정설). 나. 전세권등기와 소유권이전등기청구권 가등기가 소멸기준권리가 될 수 있는지 (1) 긍정설은 소멸기준권리가 되는데 문제가 없다. 그 이유는 ①가등기담보에 관한 47) 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」제8조, 소득세법」제168조 또는 법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 48) 상가건물임대차보호법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.