법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 67 Ⅱ. 임차보증금이 담보하는 채무범위와 연체차임 공제의 시기 및 당연공제 여부 1. 임차보증금이 담보하는 채무 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인 한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보 채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별 도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 것이 확립된 대법원판례 3) 이다. 2. 연체차임공제의 시기 위 대법원판례들{각주 3)}이 동일하게 설시하는 바와 같이 임대차보증금이 담보하는 채무가 임차보증금에서 공제되는 시기는 임대차 종료 후 목적물반환시점이다 . 최근 대법원 2015.3.26. 선고 2013다77225 판결은 “부동산 임대차에서 수수된 보증 금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차 인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적 물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공 제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인 환하겠다는 동시이행의 항변을 제기한 사례인데 피고(임차인) 측에서 원고의 피고에 대한 차임채권에 대 하여 압류 및 추심명령이 있었으므로 그 명령이 송달된 후의 차임은 보증금에서 공제할 수 없다고 주장 하였고 이 주장이 대법원에서까지 결국 받아들여지지 않은 사례이다{양창수, “2005년도 민사판례 관 견”, 민법연구 제9권, (박영사 2009) 320~321면을 참조하여 기술하였다 }. 즉 대법원은 “임대보증금 이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증 금에서 당연히 공제된다”고 판시하였다 . 이에 관한 평석으로, 이동원, “압류 및 추심명령의 목적이 된 연체차임이 임대보증금 반환시 공제되는지 여부”, 대법원판례해설 통권 제51호 (법원도서관 2005) 206면 이하도 참조. 이 판결은 차임채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대인이 임대차 목적 물을 반환할 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액은 임대보증금에서 당연히 공제되어야 한다는 법리를 대법원이 처음으로 판시하였다는 점에서 그 의의가 있다고 한다. 3) 대법원 2015.3.26. 선고 2013다77225 판결, 대법원 2014.02.27. 선고 2009다39233 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 多數