법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 71 원고의 주장 1심 법원의 판단 주 위 적 청 구 ≫가장 소액임차인 (허위의 임대차계약서를 근 거로 점유요건도 없이 배당 요구한 것이라는 취지)  가장임차인주장은 제출한 증거만으로 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.  배당요구종기까지 해당 건물 전유부분을 점유하 고 있었으므로 임차인의 대항력을 구비하였다. → ∴ B, D에 대한 주위적 청구기각  그러나 A, C에 대하여는 위 의 대항력이 상실 (점유상실 및 이사사실 인정)되어 주위적 청구인용 예 비 적 청 구 ≫사해행위취소청구 (가사 진정임차인이라 하더 라도 피고들에게 최우선변 제권 있는 임차권을 설정해 준 행위는 사해행위라는 취 지)  D와 임대차계약을 체결한 자는 저당부동산의 제 3취득자인 某 주식회사로 원고에 대한 채무자가 아 니다.  제출된 증거만으로 B와 임대차계약을 체결한 김 ○○이 임대차계약체결당시 채무초과상태에 있었다 고 보기 어렵다. 10) → ∴ 예비적 청구기각 (2) 쟁점 항소심법원은 피고 D의 경우 차임을 모두 지급하고 퇴거하였다고 인정하여 예비적 주장을 기각하였다. 피고 B의 경우에도 결국 연체된 차임은 없다고 판단하였는데 그 과 정에서 논의가 된 것이 민법 제359조 본문의 과실에 법정과실의 대표적 예인 차임이 포함되느냐 여부였다. 왜냐하면 피고 B는 임의경매 목적부동산에 대한 압류가 이루어진 2010. 7. 26. 이후인 2011년 1월경 피고 B는 김○○과 某 주식회사의 대리인과 사이에 차임의 정산․지급을 마치고 퇴거하였는데 법정과실에 해당하는 차임에 압류의 효력이 미친다고 해석하게 되면 위 차임의 정산․지급사실로써 원고에게 대항할 수 없게 되기 때문이었다. 나. 저당부동산의 과실(果實)에 대한 압류의 처분금지효와 저당권의 우선변제효 어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는 지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.”는 기준을 설시한 후 피고 B, D가 실제로 보증금을 지급하고 위 부동산 에 거주하여 왔고, 그 보증금의 액수가 적정하지 않다고 볼 자료가 없으며 임대인과 특별한 관계가 없는 점 등에 비추어 보면 선의라고 봄이 타당하다고 판시했다.