법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 73 ① 물건과 채권은 그 특정 및 현금화 방법에 있어서 근본적으로 차이가 있고, 그에 따 라 민사집행법이 부동산과 채권의 경우 그 압류 및 현금화 절차를 별도로 규정하고 있는 점 ② 저당부동산이 압류된 것만 가지고는 특별한 사정이 없는 한 차임은 특정되지 아니하 는데, 차임의 특정성이 유지되지 않을 경우 제3자가 불측의 손해를 입을 수 있는 점 ③ 민사집행법은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행방법으로 경매절차만 인정하고 있 을 뿐 부동산에 대한 강제집행 방법의 H인 강제관리에 관한 규정을 준용하고 있지 아니한 점 ④ 부동산 임의경매 실무상 경매법원이 저당부동산을 평가하여 최저매각가격을 정함에 있어서 저당부동산에 관한 차임을 평가대상으로 삼는 경우는 없는 점 12) ∴ “저당권에 기하여 저당부동산이 압류된 경우라 하더라도 ( 執行 : 필자가필) 債務者 는 저당부동산에 관한 차임의 처분행위를 자유롭게 할 수 있다.” [원심(항소심)이 제시한 4가지 논거] 위 원심의 논거 중 ③은 일본의 담보부동산수익집행제도가 우리나라에 도입되어 있지 않은 것을 간접적으로 지적하고 있다. 필자도 이에 관해 소개한 적이 있는데, 일본의 도입배경은 이러하다. 즉 “원래 저당권은 채권자가 담보목적물을 점유할 수 없으므로 그 목적물로부터 발생되는 수익은 우선변제의 대상이 되지 않는다. 그런데 일본은 2003년( 平成 15년) 법률 제134호로서「담보물권 및 민사집행제도의 개선을 위한 민법 등 일부를 개정하는 법률」을 통하여 부동산으로부터 생기는 수익을 피담보채권의 변제 에 충당하는 방법에 의한 담보권실행의 절차로서, 강제관리유사의 제도인 담보부동산수 12) 개정 민사집행 실무제요 2권, 법원행정처 (2014) 154면. “압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않으므로 법정과실은 평가의 대상이 되지 않는다”고 기술하고 있다.