법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 79 것만으로도 당연히 인정된다고 할 것이다( 私見 ). 만약 소유자 겸 임대인이 서면으로 배 당기일 전에 연체차임 공제주장을 하였음에도 이를 반영하지 않은 배당표가 작성되었고 이 배당표가 배당기일 3일 전에 열람이 가능한 상태가 되었다면 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 하여야 한다. (4) 집행절차에서 연체차임공제주장에 시기적 제한이 있는지 여부 연체차임이 임차보증금에서 공제되는 시기는 임대차 종료 후 목적물반환시점이다 ( 前 述 ). 그런데 일반의 임대차관계와 달리 경매절차에서는 매수인(경락인)의 대금납부시 목 적부동산에 관한 소유권변동이 등기 없이 발생하기 때문에(민법 187조) 일반적으로는 이 시점에서 임의경매목적물의 소유자는 임대인의 지위를 상실하게 된다. 그러므로 임 대인의 지위를 상실한 임의경매의 소극적 당사자라 말할 수 있는 소유자에게 차임공제 의 주장을 하는 것이 타당한 것인지 의문이 들 수 있다. 즉 대금납부시점 후에는 공제 를 주장할 수 없는 것인지 문제된다. 이하 논의는 매수인 즉 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않는 경우, 즉 임차권을 인수하지 않는 케이스에 관한 논리전개인 점에 주의 를 요한다 {최선순위대항력 있는 임차권으로서 배당요구종기까지 배당요구를 하지 아니 하여 매수인(경락인)에게 인수되는 임차인이 있는 경우에는 매각물건명세서에 이를 기 재함은 물론이고 나아가 매수인이 소유권취득시 (=대금납부시) 만약 차임이 연체되어 있 었다면 향후 임대차의 종료로 보증금을 반환함에 있어서는 매수인(낙찰자, 경락인)의 소유권취득 후에 연체된 차임 뿐만 아니라 소유권취득 당시에 이미 연체되어 있던 차임 도 당연히 공제되어야 한다고 보는 것이 압도적인 통설이다. 22) }. 생각건대 대금납부 이후라 하더라도 연체차임의 공제주장은 배당기일종료 전까지는 가능하다고 해야 할 것이다. 집행절차를 특수한 소송절차로 보거나, 비송절차로 보거나 어느 견해를 취하더라도 배당기일의 종결로 인하여 절차가 종결되는 것이지, 대금납부 로 절차가 종결되는 것은 아니다. 대금납부는 매각허가결정이라는 현금화행위 내지 현 금화절차의 종국점이자 연이어 배당절차를 야기하는, 한 개의 집행절차 내에서의 세 가 지 절차(압류, 현금화, 배당) 중 현금화절차의 종착점일 뿐이다. 따라서 집행당사자 중 한 명인 채무자(채무자와 소유자가 다른 경우에는 소유자)의 지위는 배당기일의 종료시 22) 민일영 주 1) 198~199면 참조