법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 83 6,000,000원이므로 경매법원은 피고에게 우선변제권이 있는 소액임차보증금 범위 내에 서 피고의 임대차보증금 반환채권 20,000,000원에서 그동안의 연체 차임 합계 6,000,000원을 공제한 14,000,000원을 배당하여야 한다.”는 판시를 하면서 원고청구를 기각하였다. 또 설시이유 중 “주택임대차보호법 제8조와 주택임대차보호법 시행령 제10 조 제1항의 명문 규정에 비추어 보면, 위 소액임차보증금 우선 보호 규정은 소액임차인 이 최종적으로 반환받아야 되는 임대차보증금 중 보호되는 일정액을 초과하는 경우에는 소액임차인은 그 보호되는 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있다는 것이고, 소액임차인의 임대차보증금이 보호되는 일정액을 초과하는 경우 그 임대차보증금을 보호되는 일정액으로 본다는 것은 아니(다).”라고 한다. 다. 검토 소액보증금 중 최우선소액이라 함은, 임차인의 임대차보증금이 주택임대차보호법 (이 하 ‘주임법’으로 약칭) 제8조 및 동법시행령 제10조에 의하여 주택임대차위원회의 심 의를 거쳐 대통령령의 형식으로 지역별로 정해 놓은 보증금의 범위 내일 때, 경매절차 등에서 다른 담보물권자보다도 우선변제를 받을 수 있는 임대차보증금을 의미한다. 이 때 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주임법 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 하는데(주임법 8조 1항 후문) 이러한 입법정책적인 배려는 사회적으로 열위에 놓인 임 차인에 대한 사회보장적 고려에서 나온 것으로 보아야 할 것이다(위 인천지법 판시이유 에서도 같은 취지의 설시가 보인다). 대법원도 “주택임대차보호법의 입법목적은 주거 용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려 는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다 른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차 보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우 에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당 하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정 26) 이 (다)”라는 판시를 거듭 확인하고 있다. 26) 대법원 ﾠ 2008.5.15. ﾠ 선고 ﾠ 2007다23203 ﾠ 판결 ﾠ 【배당이의】, 대법원 ﾠ 2001. 5. 8. ﾠ 선고 ﾠ 2001다14733 ﾠ 판 결 ﾠ 【배당이의】등