법무연구 6권(2016.8)

84 법무연구 제6권 (2016. 8.) 위와 같은 사회보장적 고려는 민사집행법의 해석에도 투영되어야 할 것이다. 따라서 소액임차인의 경우에는 그 보증금의 회수를 최대한 보장하는 방안으로 법해석을 가능한 범위까지 확장하는 것이 타당하다. 이러한 해석의 움직임은 대법원 2007다23203ﾠ판결 (판결이유 중 관련부분을 발췌하면, “…입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체 결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차 계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사 정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.”)에서도 감지된다(다만 최근에 소액임차인의 최우선변제권이 남용되는 것에 대 하여 경계하여야 한다는 논문들이 나오고 있으며, 그 주장취지에 찬동하지만 本稿 에서 다루는 쟁점과는 논의의 초점을 달리하므로 각주 27) 로만 소개해 둔다). 28) 그러므로 소액임차인의 범위에는 해당되지만(=소액임차인이지만 ) 소액임차인의 임대 차보증금이 보호되는 일정액을 초과하는 경우에 연체차임을 공제하는 방법은 그 전체 보증금액에서 연체차임 총액을 공제하는 것이 타당하다( 私見 . 위 하급심판결의 결론이 다). 그러므로 이러한 과정을 거쳐서 남는 금액을 소액임차인에게 배당하면 되는바 위 사 27) 박지연, “소액보증금의 최우선변제권 요건을 갖춘 임차인에 대한 실질적 보호가치의 판단을 배당에 반 영하는 방법”, 민사판례연구 37권 (2015) 참조. 이 논문은 사회상의 변화에 따라 당초 영세한 임차인의 임차보증금 회수를 보장해 주고자 한 소액보증금 최우선변제권의 입법취지를 잠탈하는 임차인이 양산되 고 있는 실무현실을 지적하면서 이와 관련한 대상판결인 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 의 결론을 지지하고 있다. 이 판결을 평석한 또 다른 논문으로는 , 민선찬, “소액임차인의 최우선변제권 과 권리남용”, 저스티스 통권 제143호(한국법학원 2014년 8월호) 269-293면이 있다. ☞ 대법원 2013.12.12. 선고 2013다62223 판결 [배당이의] 【판결요지】갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보 다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞 당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 갑은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요 건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례. 28) 대법원 ﾠ 2001. 5. 8. ﾠ 선고 ﾠ 2001다14733 ﾠ 판결 ﾠ 【배당이의】