법무연구 6권(2016.8)

임대차보증금과 피담보채무의 공제 및 경매절차에서 연체차임 공제가 배당절차에 미치는 영향 / 박준의 85 안에서 임차인의 임차보증금이 2천만 원이고 6백만 원이 연체차임으로 다툼 없이 확정 되어 있으므로, 소액임차보증금의 범위 내에 드는 2천만 원 전체에서 연체차임인 6백만 원을 공제한 1천 4백만 원이 배당액이 되는 것이다. 한편 위 하급심판결이유에서의 표 현, 즉 “소액임차인의 임대차보증금이 보호되는 일정액을 초과하는 경우 그 임대차보 증금을 보호되는 일정액으로 본다는 것은 아니다.”에서 밑줄 친 ‘그 임대차보증금 ’ 은 최우선소액을 의미한다 할 것이다. Ⅴ. 결론 임의경매, 특히 저당권에 기한 경매절차가 개시되는 경우 경매목적부동산에 압류기입 등기가 경료됨으로 인하여 과실에 대한 수취권이 저당권자에게 귀속된다. 그 이전까지 는 교환가치만 파악하던 저당권자가 과실수취권까지 갖게 되는 것이다. 그런데 여기서 과실에 법정과실이 포함되는지 여부, 특히 그 대표적 예인 차임채권이 포함되는지가 실 무에서 특히 문제되었다. 서울동부지방법원 2007. 10. 31. 선고 2007나2956 판결(확 정)은 법정과실이 포함된다는 입장이고, 대법원 2014. 12. 24. 선고 2014다224882 심 리불속행 기각판결로써 확정된 서울중앙지방법원 2014. 9. 2. 선고 2013나 56708 배당 이의 판결은 법정과실이 포함되지 않는다는 입장이다. 본문에서 상세히 논한 바와 같이 법정과실이 포함되지 않는다고 보는 것이 현행 집행법제에 부합하는 해석이다( 私見 ). 향후 이에 관하여 대법원이 명시적으로 판시하여 견해를 확립해 줄 필요가 있다. 집행 법원 또는 하급심에서 벌어지는 실무의 소모성 논란을 잠재울 수 있기 때문이다. 연체차임공제는 임차인이 월세를 임대인에게 지급하지 아니하여 그 밀린 월세의 합계 등을 보증금에서 제하는 것인데 만약 그 제하게 되는 금액이 클수록 임대인이 반환해야 할 임차보증금 액수는 줄게 되어 - 이는 임의경매의 배당절차에서 임차인에 대한 배당 액의 감소로 이어진다 - 임차권자에게 확정일자로 인하여 담보순위에서 뒤지게 되는 담보권자, 특히 저당권자에게 배당할 수 있는 금액이 커질 수 있다. 매수인(경락인)이 임차권을 인수하지 않는 이상 차임의 연체는 최대한도로 잡아도 매 각대금납부시점까지만 발생할 것이다. 매각대금납부시점 이후의 임차인의 경매부동산 용익분( 用益分 )은 매수인에 대한 부당이득의 문제가 될 뿐이다.