법무연구 7권(2017.9)

104 법무연구 제7권 (2017. 9.) 정한 일정 양식에 부동산에 대한 권리와 내용을 기록하고, 국가가 관리하는 부동 산등기제도를 두었다. 우리나라는 이제 초고령화 사회에 접어들었다. 이로 인하여 치매 등의 심신미 약 인구가 대폭 증가할 것이다. 의사능력이 없는 심신미약자를 보호하기 위하여 성년후견인 제도를 두었으나 성년후견인 선임절차가 번거롭고 시간이 많이 소요 되어 성년후견임을 선임을 포기한 사례가 빈번하다. 의사능력이 없는 심신미약자 의 재산을 적법한 절차에 따라 처분하지 않은 경우에 등기공신력을 인정하지 않 은 우리나라의 등기제도에서는 선의의 제3자를 보호할 수 없다. 부동산 등기업무 중 가장 비중을 높은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 과 정에서 부동산 계약에서 등기완료로 부동산을 매수인이 취득하기까지를 업무 영 역별로 살펴보면 다음과 같다. 계약단계에서 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 당 해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제 한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중 개의뢰인을 대면하여 성실·정확하게 설명하여 왔고, 토지대장 등본 또는 부동산 종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하고 또 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 등기사항증명서, 신분증, 등기필정보 등에 의하여 선량한 관 리자의 주의와 신의·성실로 조사·확인하여 왔다, 등기신청 단계에서 등기신청 자격자대리인인 법무사는 매도인과 매수인으로부 터 등기신청을 위임받을 때 당사자를 대면하여 신분증, 인감증명서, 등기필정보, 등기사항증명서 등에 의하여 당사자가 본인인지 여부, 당사자에게 법률행위를 할 수 있는 능력이 있는지 여부, 등기신청의 의사와 등기원인 사실 등이 매매계약서, 등기사항증명서, 등기필정보 등과 일치하는지 여부 등을 확인하여 왔고, 등기사항 증명서에 의하여 권리와 법률 관계를 분석하여 매수인이 유효하게 소유권을 취 득할 수 있는지에 대하여 매수인에게 설명하고 조언하여 왔다. 등기완료 단계에서 등기관은 등기신청자격자대리인인 법무사나 당사자 본인이 접수한 등기신청서와 첨부정보를 조사하여 부동산등기에 관련된 법규 등에 적합 한지를 형식적으로 심사한 후 등기부에 기록하면 등기가 완료되어 매수인이 소유