법무연구 7권(2017.9)

대지권 미등기 구분건물의 경매에 관한 연구 / 박재승 151 제정되면서 구분소유라는 개념과 함께 함께 도입되었다. 집합건물법은 공동주택과 고층건물의 소유와 이용의 형태가 수십 내지는 수백의 구분소유로 공동소유, 이용 되는 새로운 형태여서 민법 및 부동산등기법 등 만으로는 그 생활관계를 규율하 는 것이 쉽지 않게 되자 그 공동소유, 이용관계를 분명하고 합리적으로 규율하고 그 권리관계를 간명히 공시할 목적으로 제정되었다. 1) 집합건물법 제20조는 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지하기 위하 여, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유 자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사 용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없도록 하였다. 이 법 제정 당시에는 대지권취득의 강제주의 2)3) 가 검토되었으나 사적자치권 침해라는 주장과 토지지분을 취득하지 못한 구분소유자의 존재 등이 걸림돌이 되 어 채택되지 못하고 분리처분규약을 가능하게 한 것이 현재 미등기대지권에서 발 생하는 여러 가지 불합리한 법률관계의 계속적인 발생원인이 되었다. 분리처분이 허용된 결과 현 등기제도 하에서는 대지권 미등기 상태에서는 대 지권의 취득여부를 확인하는 공시방법이 없어서 경매법원에서는 미등기대지권의 매각부동산의 포함여부에 어려움을 겪고 있다. 대지권 미등기로 인한 폐해로 매수자가 매각대금 상당의 손해를 입기도 하고 대지권상당의 이익을 얻기도 하면서 복잡한 법률관계가 발생하지만 이에 대한 확 1) 오시정, “집합건물의 대지저당권 또는 구분건물저당권의 실행과 관련한 여러 법률문제”, 민사집행연구 한국사법행정학회(제3권), 2007, 126면 박재승, “독립성을 상실한 구분건물의 경매와 관련된 실무상의 문제점의 검토”, 법무연구 제5권, 대 한법무사협회 법제연구소, 2015, 221면 2) 입법과정에서 검토된 대지권강제주의는 집합건물에 속한 총 대지를 구분건물의 면적비율로 나누어 대지 권 비율을 정하고 금전으로 정산하도록 하자는 주장이었다. 그러나 위에 언급한 이유 등으로 채택되지 못하고 규약이나 공증에 따를 분리처분이 가능하게 되었다. 그 결과 서울의 강남구 압구정동 등 일부지역에는 구분건물소유자들이 토지지분을 취득하지 못하여 대 지권이 ①소유권 대지권 ②임차권 대지권 ③ 전세권 대지권 ④ 지상권 대지권으로 종류가 나누어진 현상 이 고착되어 대지권 강제주의를 강제하는 것이 더욱 어렵게 되었다.(부동산등기법 제 61조) 3) 집합건물법의 후속작업으로 부동산등기법 부칙 제2조에 의하여 1985. 4. 10 이전에 건축한 구분건물의 소유권보존등기절차와 대지권을 강제로 부여하는 개제작업이 이루어졌다.