법무연구 7권(2017.9)

부동산거래에서 농지취득자격증명의 문제점과 개선방안 / 김대현 181 법원의 경매기일에서 낙찰 받은 농지취득자는 그 기일로부터 1주일 내에 행정관 청으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아서 법원에 제출하여야 한다. 이는 특별 매각조건에 해당한다(민사집행법 제111조 제1항 및 제112조 참조). 만약 이때까 지 제출하지 못하면 매각은 불허된다. 1) 그런데 매수자로서는 행정관청에서 발급 하는 농지취득자격증명은 발급신청을 하고 즉시 받을 수 없는 경우가 발생한다 (농지법 제8조에는 4일 내에 발급 토록규정). 예컨대 농지로 된 토지위에 불법적 인 건물이나 분묘가 있다거나 농지를 다른 용도로 전용하고 있는 경우에 현황 자 체가 농지가 아니라는 이유로 원상회복을 명하고 농지취득자격증명을 발급하는 것이 원칙이다. 실무에서도 마찬가지다. 2) 그런데 해당 토지위에 불법건물이나 다 른 용도로 사용하는 시설물 등의 철거가 1주일 내에 이루어지지 않는 경우다. 그 럴 경우에는 농지취득자격증명발급에 대한 아무런 세부규정이 없다. 다만 농업경 영계획서를 작성하여 제출해야 한다는 규정 정도만 있다. 그 계획서에 언제까지 어떻게 원상회복을 한다는 등의 계획을 제시하면 이에 대한 검토를 거치고 농지 취득자격증명을 발급한다. 그런데 이 후에 매수인이 농업경영계획서에 대한 이행 이 이루어지지 않게 되면 강제이행부과금으로 제재를 가하는 정도이다. 이와는 별 도로 이전된 등기의 효력은 또 다른 문제로 발생할 수 있다. 즉 등기가 되었다고 하더라도 농지취득의 조건을 성취하지 못했기에 새로운 분쟁의 원인이 된다. 이렇 게 되면 농지를 취득할 수 없는 자가 농지를 취득하는 현상이 되어 전국의 농지 소유자가 농민이 아닌 경우로 전락한다. 이는 경자유전의 원칙을 실현하겠다는 입 법의 취지에도 정면으로 반하게 된다. 따라서 경자유전의 원칙에 바탕을 둔 농지법의 근본 취지를 살리고, 등기상의 권리자와 농지취득자 간의 불일치를 없애기 위해서도 관련 입법의 개선이 요구되 는 바이다. 이하에서는 농지를 취득함에 있어서 농지취득자격증명을 발급하는 과 정과 그 입법상의 문제점들을 살펴보고 개선방안을 제시 추후 입법의 작은 보탬 이 되고자 한다. * 개명 전 김창구, 동국대학교 대학원 겸임교수, 법학박사 1) 대법원 2004. 2. 25. 선고 2002마4061 판결. 2) 농지법상 농지의 개념에 관해서는 현황주의를 채택하고 있다(농지법 제2조 1호 참조).