법무연구 7권(2017.9)

부동산거래에서 농지취득자격증명의 문제점과 개선방안 / 김대현 187 부동산소유권의 변동을 전제로 하는 법률행위는 당연히 그 유효를 전제로 할 것 이다. 만약 이러한 법률행위를 하고도 다른 특정의 원인으로 그 해당 부동산을 취 득할 수가 없게 된다면 당사자로서는 불측의 손해를 입게 된다. 이는 시급히 보완 해야 할 제도상의 문제다. 예컨대 농지매매의 계약을 체결하고도 농지취득자격증명 을 발급받지 못한다면 이전등기를 할 수 없게 되고, 이전등기를 할 수 없게 된다면 법률행위의 목적을 달성할 수가 없게 된다. 이러한 경우 법률행위의 목적달성이 불 가능하다고 계약 자체를 해제할 수 있는 지의 문제 등으로 이어진다. 그렇다면 농 지의 매매에서 농지취득자격증명이 법률행위의 유효요건인지의 문제다. 이에 대해 대법원은 농지취득자격증명이 그 법률행위의 무효를 발생시키는 것은 아니라고 했 다. 26) 그러나 위에서 살펴본 바와 같이 전매차액을 누릴 목적으로 한다면 현행법위 반이 된다고 했다. 그렇다고 법률행위 자체가 무효는 아니라는 의미다. 나. 경·공매 등에 의한 농지취득 ⑴ 농지취득자격증명의 제출과 그 효과 위에서 살펴본 바와 같이 농지법상 농지를 취득하고자 할 경우에는 원칙적으 로 농지취득자격증명이 필요하다. 그러나 용도지역이 주거 ・ 상업 ・ 공업지역 이나 도시계획시설 예정 지역은 농지라도 농지가 아니다. 그러한 이유로 농지취득자격 증명을 발급해도 의미가 없기 때문에 반려사유를 들어서 반려하는 것이다. 이때는 반려된 서류를 근거로 이전등기를 할 수가 있다. 그런데 농지를 경매나 공매 등으 로 소유권을 취득하고자 할 경우에도 예외 없이 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 이는 법률행위에 의해서 농지를 취득하는 경우와는 달리 매각허가결정시까 지 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하는 시급성이 뒤따른다. 만약 이를 제출 하지 못한다면 법원에서는 해당 농지의 경낙에 대한 매각불허가결정 선고를 할 수 밖에 없게 된다. 27) 그렇게 되면 경낙인은 입찰보증금을 몰수당하게 되고, 해 당 농지는 재경매 하게 된다. 판례도 같은 견해이다. 즉 경매대상토지가 농지법 26) 대법원 2015. 7. 23. 선고 2013다86878, 86885 판결 27) 농지취득자격증명에 대한 도시계획편입 등의 이유로 반려처분을 한 경우, 이를 법원에 제출하면 매각불 허가결정을 받아서 입찰보증금을 되돌려 받게 된다.