법무연구 7권(2017.9)

부동산등기의 신청과정에 있어 사법서사의 역할과 본인확인 등의 절차에 관하여 / 西澤英之 373 Ⅱ. 질문내용 1. 등기신청의 의뢰를 받은 때로부터 등기신청서를 제출할 때까지 자격자 대리인인 사법서사가 관여하는 주된 역할의 구체적 내용 소개에 대하여 토지 ・ 건물 매매의 경우, 사전준비와 입회과정, 등기신청 등으로 나누어 자세히 설명해 주셨는데요, 이러한 과정에서 사법서사가 사전 준비과정에 필요한 정보 확인, 법률관계, 제 3 자가 관련된 일체의 법률관계를 조사하고 발견된 내용에 대해서 별도로 서면(예, 확인설명서 또는 사전조사결과서 등)을 작성하는지, 아니면 사법서사가 확인한 내용을 의뢰인에게 구두 상으로 전달하는지에 대해 서 그 업무방식을 알고 싶습니다. A. 사법서사가 사전준비 등을 통해 밝혀낸 사항은 일반적으로 부동산 업자를 통 해 지적하고 필요하다면 대응책을 제시하는 등 당사자 등에게 선후책을 협의 하도록 하는 경우가 대부분이며, 서면을 작성해서 고지하는 경우는 거의 없습 니다. 단, 명백하게 당사자 일방에 불리한 사항(담보가 설정된 상태로 소유권을 이전하는 경우 등)이 있다면 사법서사가 충분한 설명 조언을 했음에도 불구하 고 당사자의 의사로 거래를 진행한다는 것을 증거로서 남기기 위해 서면을 작 성해서 당사자에게 서명을 받는 것을 생각할 수 있지만, 그러한 경우에는 거래 를 연기 또는 중단하도록 하게 되므로 서면 작성까지 이르는 경우는 많지 않 으리라 생각됩니다. 부동산 거래에 관한 전문가로서 거래와는 별도로 의뢰를 받아 부동산에 관한 법적 조사 결과의 보고서를 작성하는 경우도 있습니다. 2. 사법서사의 의뢰인에 대한 본인확인 등의 절차와 그 기록양식에 대하여 ⑴ <별지 자료 Ⅰ> 「본인확인 등 기록[특정거래]」와 관련하여 사법서사의 본인확인 등의 기록은 ‘특정거래’의 경우에만 기록하는 것으로 양식이 되어 있는 것처럼 보이는데요, 여기서 ‘특정거래’는 무 엇을 의미하는 것이며, 특정거래 외에는 사법서사의 본인확인 등의 기록 은 작성하지 않아도 되는지 알고 싶습니다.