법무연구 8권(2020.9)

126 법무연구 제8권 (2020. 9.) 는 제3자(일종의 물상보증인에 해당)가 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하 고 수탁자는 담보의 목적을 위하여 신탁재산을 관리하다가 채무가 정상적으로 이행 되면 신탁재산의 소유권을 위탁자에게 환원하고, 만약 채무자가 채무를 변제하지 아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으로써 채권자인 수익자에게 변제하고 잔액이 있을 때에는 채무자에게 반환하는 방법에 의한 것으로 신탁제도를 이용한 부동산 담보방법이다. 통상 담보신탁에서 채권자인 수익자는 채무자와의 원인관계를 기초로 신탁원본수 익을 향유하는 권리를 가지는데, 실무에서는 채권자에 대하여 우선수익자라는 표현 을 사용한다. 이 때 채권자인 수익자를 우선수익자로 지정하면서 위탁자를 후순위수 익자로 지정하는 경우가 많다. 채권자의 우선수익권은 채무자가 갖는 후순위수익권 또는 다른 신탁의 수익권과는 다른 성질과 내용을 갖는다. 즉 담보신탁에서 채권자 의 우선수익권은 담보목적의 신탁에서 일정기간 채무자가 채무변제를 이행하지 않는 경우 수탁자에게 신탁재산의 환가를 요청하여 자신의 채권의 만족을 내용으로 한다. 라. 토지신탁(개발신탁) 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상에 건물을 신축하는 등 개발행위를 하고 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입으로 신탁회사의 투입 자금을 회수하고 수익을 교부하는 것을 내용으로 하는 신탁제도이다. 토지신탁은 임대형과 분양형의 두 종류가 있는데 임대형은 토지를 매각하지 않고 신탁을 통하 여 부동산의 개발 및 임대사업을 수행하고 신탁 종료시에는 현상 있는 그대로 신탁 재산이 수익자에게 반환 된다. 즉 이 방식은 토지의 실질적 소유권을 유보하면서 그 유효이용을 도모하고 장기 안정적으로 부동산임대수입을 얻는 것을 목적으로 하 는 것이다. 분양형은 토지의 처분을 목적으로 신탁을 통해 부동산의 개발 및 처분 을 수행하고 토지 및 건물의 소유권은 처분과 동시에 구입자에게 이전되지만 신탁 종료시에는 그 대금으로써 분양대금이 수익자에게 지급된다. 이 방식은 토지소유자 가 최종적으로 부동산의 소유권을 잃어버리는 것이지만 단순한 처분과는 달리 부가 가치를 얻는 것 이외에도 분양시점에서의 자본적 소득을 수익할 수 있게 된다.