242 법무연구 제10권 (2024. 3.) 임대차의 변형으로 보기도 하고, 전세권의 기원으로 보기도 한다. 이 임대차와 전세 권의 중간지대에 놓인 채권적 전세는 그 실질이 임대차임에도 차임공제의 부담이 없는 그 보증금은 전세권의 전세금과 유사하게 이해되어 왔고, 그 반환의 확보를 용이하게 하기 위해 동일목적물에 그 보증금을 전세금으로 갈음하여 전세권을 설정 하는 관행도 생겨났다. 이와 같이 동일목적물에 채권적 전세계약과 전세권설정이 중 복된 경우, 거래 현실에서는 채권적 전세의 보증금과 전세권의 전세금은 별개의 것 으로 인식하지 않는 경우가 대부분이고, 부동산경매절차에서도 보증금반환채권과 전 세금반환채권은 그 실질이 같은 동일권리로 인정되어 배당되는 경우가 많다. 제도의 혼용으로 발생하는 법률상 허점은, 임대차계약과 전세권설정의 중첩으로 인해 내부적으로는 실질상 하나의 권리임에도 형식상 두개의 다른 권리외관을 띠 게 된다는 점에서, 대외적으로 그 권리외관을 신뢰한 제3자의 기대이익을 해치게 된다는 점이다. 즉, 보증금반환채권에 질권을 설정한 제3자와 전세권에 저당권을 설정한 제3자는 각자 담보권의 실행시에 이르러 보증금반환채권과 전세금반환채권 이 동일한 권리로 인정됨으로써, 설정시에 기대했던 권리객체에 대한 담보가치를 침해받을 수 있다(전세권저당권은 전세권이 소멸하는 때 전세금반환채권에 물상대 위하기 때문이다). 이 같은 권리질권과 전세권저당권의 배당경합 사례를 통해 권리외관을 신뢰한 제3자 보호의 사각지대를 발견할 수 있는데, 우리 「민법」이 채권에도 물권을 설정 할 수 있도록 규정하고 있으면서도 그 권리객체가 상대적 권리에 불과한 채권이라 는 점에서 물권의 대세적 공시에 한계가 있을 수밖에 없는 맹점 때문이다. 그러나 등기로 공시되지 않는 채권적 전세의 보증금반환채권도 거래의 객체가 됨은 의문 이 없으므로 법률상 허점을 일반론에 맡겨 놓기에는 무리가 있다. 따라서 제한적이 나마 기존에 시행되고 있는 제도를 보완하여 본래의 제도에서 변형된 현실적 법 관행을 제도권 안으로 끌어안을 필요가 있다. 이에 따른 입법론적 대안으로 유력한 것은, 「주택임대차보호법」 및 「상가건물 임 대차보호법」에서 보증금의 보호를 위해 임차인으로 하여금 대항요건과 확정일자를 갖추게 하여 우선변제권을 부여하고 있는데, 그 확정일자를 공증하는 장부인 확정 일자부를 임차인 보호를 위한 본래의 기능에 더하여 임차인과 이해관계를 맺은 제
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